深圳731新政叫停公寓新增审批，绝版“靓盘”真的买一套少一套？ ...
文|AI财经社 李逗编| 嵇国华
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就在经济特区成立40周年的前一个月，深圳楼市的上空风诡云谲。
“715”的深圳限购政策出台半个月后，深圳又开始向商务公寓“动刀”。7月31日傍晚，深圳宣布在全市范停止新的商务公寓项目规划和用地审批，对于已经审批的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才房。
这是两年内，深圳监管层向商务公寓祭出的第三把利器。在这之前，商务公寓经历过“只租不售“到”可租可售“的阶段，让深圳商务公寓成为一线城市里独树一帜的存在。
7月31号新政的出台，再次打破了原有的局面。停止商务公寓项目规划审批后，深圳的商务公寓将成为“绝版”。 深圳市规划和自然资源局继而表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。
增加住宅用地供应，是今年深圳市政府提出的重要课题。但在供不应求的深圳楼市里，骤然而止的商务公寓，又将迎来怎么样的残局？鼓励已审批的商务公寓转为可售型人才住房政策下，开发商又将作何打算？
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01 商务公寓还值得买么？
7月31号新政政策出台的当晚，深圳中介的朋友圈里“卖一套少一套”的海报不断刷屏。而在715调控之前，他们朋友圈推送的多是住宅产品。
“7.15楼市新政”后，断崖式下滑的住宅需求，让他们把销售目光转向了商务公寓。深圳房地产中介协会数据显示，新政之后，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势，16日至22日期间，深圳二手房日均网签222套，相对6月份日均450套出现明显下滑。
留给购房者的一个新问题是，这个即将退出深圳楼市舞台的公寓产品，究竟值不值得买？深圳某本土开发商营销人士表示，新政对于存量公寓来说是利好，毕竟由于政策的出台，导致公寓变得稀缺了，最近一段时间一些核心地段的公寓卖得很不错。
不过，第一太平戴维斯董事助理李想则认为，“深圳商务公寓最大的问题就是供过于求，以现有的需求没办法满足巨大的供应量，那么暂缓一下供应结构，消化一下现有存量，我觉得还是不错的政策。但在公寓市场里有明显的一个投资倾向，这个问题的关键在于，第一你能不能租出去，第二，过一段时间你能不能房价看涨能够卖出去，我觉得这两点现在来讲都很难实现。“
很长一段时间，由于深圳商务公寓不限购不限贷的特性，公寓市场成为深圳楼市里偏爱的产品。相比住宅产品，公寓产品的价格更具优势，普遍比住宅价格低约1万元/平方米，但缺点在于，公寓产品均无学位，且商水商电，生活成本极高，不适合家庭居住。
但在寸土寸金的深圳楼市，公寓产品始终不缺买方。深圳房地产信息网监测数据显示，2019年，深圳一手商务公寓成交1.4万套，相当于商住住宅成交的三分之一，且同比增长近三成。
对于商务公寓的解决之道，深圳市监管局在两年内有了三次的摇摆。2018年7月31日，深圳提出，要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商务公寓5年内限售。
但“只租不售”政策持续了一年时间后，2019年12月12日，深圳又宣布取消商务公寓“只租不售“政策。彼时，深圳住建局发现，商务公寓的限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。
而这一次彻底取消商务公寓，深圳规土委与深圳住建局的官方解释是，商务公寓早期一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”、“短期住宿”的目的。
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02鼓励已批项目转可售型人才住房，但开发商愿意么？
面对不断上涨的高房价，增加宅地供应成为今年深圳市政府一直强调的话题。
以往年数据来看，商务公寓供应量爆发式增长相悖的是，深圳近年来的住宅供应量却在渐渐减少。美联物业数据显示，2015年-2019年的商务公寓供应量分别是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套，5年内供应量成倍增长。与之相对的是，2015年-2019年五年间，深圳住宅供应量分别是66220套、44123套、34688套、38694套、46509套，呈不断下滑趋势。
直至2020年，深圳住宅计划供应69350套，商务公寓计划供应则降至18732套。伴随着商务公寓的停止审批政策出台，意味着下半年将有大量的商务公寓供应或将转为居住用地。
按照新政规定，对于已经审批的商务公寓项目，在满足一定条件下，政府鼓励转为可售型人才房。今年以来，可售型人才住房作为保障房建设备受关注。按照深圳全市范围内的规划，其将投入1000亿元设立了人才安居集团负责统筹建设人才住房。到今年年底，深圳市建设筹集的人才住房将不少于30万套。
新政的推动下，商务公寓转为可售型人才住房的通道被打开。但在李想看来，这可能对开发商并不是一个利好消息，“政府鼓励转成可售型人才公寓，但是开发商这边可能并不情愿，因为可能这里面有成本，资金回收啊等等这方面的问题，最终涉及到开发商能否回本。”
李想以北京为例，北京在2017年开始史上最严调控之后，商办散售产品就完全被多维度限制，当时就有改成人才租赁模式的选择，或者说是售转租这种模式，但是所有的开发商都没有采用这个模式，主要原因就是划不来。
相比已审批的项目，更大的不确定性还来自未经审批的商务公寓项目。对于那些以商业类用地为主，但未经规划审批的项目而言，未来的走向依然充满定数。
而对购房人来说，这依旧是一个需要仔细琢磨的大账本。相比传统住房，可售型人才住房往往涉及到产权限制及封闭流转的问题，如申请人往往累计缴纳社会保险满十五年，或者年满六十周岁且购房满十年后才能取得完全产权。如在取得完全产权前需要转让的，需要持有满三年后，才能转让给符合条件的人才。这大大削弱了住宅用地的金融属性。
深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国表示，深圳的商务公寓本来就过剩，疫情后写字楼、公寓差不多都大幅下降。所以从这个角度来说，深圳停止审批商务公寓是市场的一个自然反应，也是防止崩塌。而对于可售型人才购房而言，最重要的是产权性质有没有发生改变，以及是不是住宅用地的产权。
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