“2”字头起上车！深中+燕子湖打新…5大坪山新盘，怎么买？ ...
最近，坪山的几个新盘——和城里、燕澜和鸣、花样年旭辉好时光、怡瑞达云秀府、龙光·玖誉雅筑，开始陆续放出消息了！处于深圳地板价的坪山，到底能不能买呢？
前几年看坪山，很多人认为它就是一块龙岗分出来的边角料，地方很偏，还靠近惠州，对比起惠州不到2万/m²的房价，性价比不高。
士别三日，当刮目相看。
今日的坪山新盘“日光”已经不是什么新鲜事，坪山中心区的某些楼盘一二手房，价格倒挂甚至超过了2万+/m²。
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坪山城市面貌实拍
前几天，报哥踩了一遍坪山，给我的感觉是——整个区在破旧立新，农民房在拆除中，高楼在耸起，尤其是坪山中心区开始有城市核心地段的样子了。
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坪山：深圳配套起来了！
我认为，放弃房价便宜一半有多的大惠州而选择在坪山置业，在于——属于深圳的配套起来了：
1、优质学校配套：
宝安引入“四大”之一的深圳外国语成就了万丰海岸城的千万流量，坪山在燕子湖片区也引进了“四大”之一的深中。
目前，坪山落地+规划的中学一共有12所，口碑最好的是坪山实验学校，两所新校——深中坪山创新学校、东北师范大学附属坪山实验学校下个月（9月）就正式开学。
还有坪山高中园、大学城，以后住在坪山可以直接解决幼儿园到大学的就读问题。
2、地铁明年开通
14、16号线将在明年（2022年）年底开通，开通带来的物业升值不用报哥多说，同时也填补了高铁/自驾的通勤缺口。
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3、市政配套落地：
坪山“六馆一城”规划已落地，其中行政中心区有演艺中心、美术馆、展览馆、文化馆、图书馆和书城等，而CBD商务区则是企业总部基地，现在世茂、泰禾、华侨城等已经入驻。
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4、产业落地：
略提一下坪山的产业，“西有南山，东有坪山”，这句口号也在兑现了。
目前，坪山已集聚700多家生物医药企业和一批公共服务平台生物医药、集成电路智能网联汽车以及新能源汽车作为坪山的主导产业。
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简单解构一下坪山的城市规划。
简单解构一下坪山的城市规划。
根据现在的这版规划，坪山的空间架构分为三大组成部分：
两城——坪山中心城、碧湖深港国际生命健康城；
两区——深圳高新区坪山园区、慢生活生态休闲区；
三带——坪山达到现代都市发展带、坪山河风情带、现代都市农业观光带。
住宅主要集中在坪山中心城和碧湖深港国际生命健康城，高新区坪山园区也有少量住宅用地。
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坪山空间结构示意图
素材来源：坪山发布公众号
总体来讲，坪山虽小，五脏俱全，居住、产业、景观等等该有的都规划齐全了，可以说得上是产城融合。
现阶段坪山的发展重点片区可以归纳为“1+7+N”：
“1”就是燕子湖片区，可想而知片区地位之重；
其余7个片区分别是：站前商务片区、高新北片区、高新南片区、龙田片区、碧岭片区、坑梓片区、老城片区。
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坪山重点片区
图片来源：坪山发布公众号
坪山应该怎么买呢？
整个坪山，现阶段呼声比较高的片区有两个：
第一，坪山最精华的部分在坪山中心区，整个坪山的行政中心、CBD都在这里，现在“六馆一城”的市政配套也在这里落地了。
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坪山中心区地图
红色部分为行政中心区、CBD片区大致范围
第二，最有潜力的是正在重点发展的燕子湖片区，这里被规划定位为东部城市新客厅。在坪山中心扩容之后，燕子湖区域将与坪山中心融为一体。
目前，燕子湖国际会展中心和深中坪山创新学校已经落地，但整个片区依然是农民房遍地，有待更新。
当然，考虑到坪山承接了南山、福田的外溢人群，只要是通勤方便（如：地铁盘）、学校不弱、户型实用，二手房流通都是有保证的。
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坪山9月或有五盘入市
时至9月，第三季度计划入市的5个坪山项目或会扎堆入市。
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图片截取自：深圳住建局
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项目位置
五大项目卖点如下：
和城里：坪山实验学区范围，近高铁站
燕澜和鸣：燕子湖加持，深中一路之隔
花样年旭辉好时光：双地铁交汇，中心区配套齐全
怡瑞达云秀府：户型极致，69平可以做三房
龙光·玖誉雅筑：马峦山+大山陂水库+体育中心景观资源
以下是各盘解析：
1、和城里：深实验学区内，距离地铁/坪山站不远
和城里在这五盘当中，地段优势相当突出：坪山实验学校和16号线新和地铁站都在500米范围内，坪山高铁站在1.5公里范围内。
对于外溢刚需，可能出家门坐地铁、坐高铁去上班，孩子可以走路上坪山实验。
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户型：
65-67平-2房2厅1卫
81-84平-3房2厅1卫
92-97平-3房2厅2卫
114-118-4房2厅2卫
121-122平-4房2厅2卫
131-132平-4房2厅2卫
162-163平-4房2厅3卫
2、燕澜和鸣：一路之隔，就是深中
燕澜和鸣是由佳兆业和新城控股合力打造，也是佳兆业携手新城首进坪山。
案名以“燕”字打头，不难猜这个项目就在燕子湖片区。但如前文所说，燕子湖仍有很大旧改空间，“打新”是切切实实的“打新”了。
燕澜和鸣最大的卖点是——一路之隔，就是深中坪山创新学校。而16号线地铁站石井、燕子岭东，距离项目也就1公里内。
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深中坪山创新学校实拍
户型：
78平-三房两厅一卫
88平-三房两厅两卫
94平-三房两厅两卫
115平-四房两厅两卫
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3、花样年旭辉好时光：中心区配套，近14/16号线交汇站坪山围站
花样年旭辉好时光是坪山大盘，上次开盘在去年年底，857批选512套，开盘当日仅剩下40套左右，成绩在东部来说是相当不错。
与和城里一样，项目处在坪山中心区，地段配套比较成熟，还有14/16号线交汇站坪山围站加持。
学校方面虽然不是深中、坪山实验这些有口碑的学校，但中山学校升学率可以在坪山排前五。
总体来说，如果和上一批房源一样卖4.2万/m²的均价，可以算得上是一个性价比不错的盘。
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花样年旭辉好时光展示中心实拍
户型：
70㎡两房一卫
80㎡三房一卫
95㎡三房两卫
100㎡三房两卫
110㎡三房两卫
118㎡四房两卫
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4、怡瑞达云秀府：69平做三房，刚需低总价上车
能把69平做三房的空间，在深圳市场上绝对罕有，这样的面积算上总价也不过“2”字头，简直是上车深圳的最低门槛。
对比很多项目，79m²只能做到三房两厅一卫的样子，云秀府78/79m²可以做到两卫的配置。而92m²更是可以做到四房，适合三胎之家，也适合把父母接过来一起住。
这个盘位于坪山的高新区，前文说过坪山在高新区规划的住宅用地并没有中心城、健康城多。
不过，这个项目通勤方面不是特别友好，距离14号线坑子站直线距离有1.4公里，考虑通勤的话这个地段更多适合在坪山高新区上班的人。
户型：
69m²三房两厅一卫
78/79m²三房两厅两卫
92m²四房两厅两卫
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5、龙光·玖誉雅筑：马峦山+大山陂水库+体育中心硬核景观资源
同样有通勤尴尬的还有龙光·玖誉雅筑，距离14号线沙湖站直线距离有1.1公里。同时，项目最小面积在96m²，刚需或许会认为偏大了点，这个盘更多面向坪山本地改善客群。
但玖誉雅筑却是这几个项目中景观资源比较突出的，一路之隔就是坪山体育中心，另一面还有马峦山以及大山陂水库，自然气息浓厚，不算热闹但胜在安静。
龙光·玖誉雅筑沙盘实拍
户型：
96㎡/99㎡三房两厅两卫
101㎡三房两厅两卫
114㎡四房两厅两卫
117㎡四房两厅两卫
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