深圳楼市投资指南，炒房客内部资料泄露
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/e7d9b275b5714b658aa47808dcfa73bb""我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔你好，银湖的银田花园是否可以投资，有没有旧改的机会
回答：你好，感谢赞赏！ 罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。 当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。 如果纯投资考虑涨幅，建议放弃。银田花园并非好的投资产品。
提问：雕叔，您好！ 目前首付可以300-400万左右，想在龙华上塘，红山买一套三房，上学和自住。龙华实验的合正中央原著，中航天逸，星河传奇，还有上塘的中海锦城，鸿荣源尚峻。 因为金茂府签订的华东师范附属即将开办，想博弈这个学校的学位。中海锦城单价已到九万，感觉有点不划算，应该没有什么空间了。不知道选哪个好一点？
回答：合正中央原著 红山配套，龙华实验学校就在隔壁 9栋高层和部分联排别墅，高层两梯四户，每栋每套都朝南，无遮挡全天日照，户型方正，89平三房。 缺点：离地铁站有两个红绿灯，1.4公里；大户型双证；价格偏高 中航天逸还可以，但红山上塘龙胜这一片竞品太多，选择面比较广，并不稀缺，又没有好的学位，很难走出独立行情，我们投资喜欢选择独一无二的，具有稀缺性、最好是带个优质学位的 这个预算更推荐龙光玖龙玺，有深外学位的利好 正常领涨.普涨.补涨是按照区域.总价.具体楼盘带有的资源来进行区分... 按照三年来看你看一下哈（水谢.九龙玺）是因为有学校利好.然后价格上涨（领涨）然后（锦城.曼海宁）这些价格相差就会被逐渐拉平所以是（普涨）然后在看看世纪春城.梅龙镇这些就（补涨） 整个深圳都是资源最好的，购买力最好的先涨。
提问：雕叔您好，我们在福田上梅林鸿运大楼有一套老房子，有拆迁概念，但是好多年了一点进展也没有。房子现在大概价值500万左右，现在刚生了小孩，我们想卖掉这套房子，自己买套性价比比较高的刚需房住，然后投资一套小房子，两个都是付首付，不知道这样是否合适。还是说继续等拆迁？ 期待您的回复。
回答：你好，建议出手裂变。 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。 然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
提问：雕叔您好，您看下应该怎么安排置换 1.我们在沙井拾悦城购买了一套小三房（开盘价买入，可以套现约300万），用的女朋友名字，还未领证 2.我在惠州金山湖购买了一套房，还有60万贷款 3.明年6月份我才有房票，女朋友还需要3年才有房票 4.家庭年收入大概100万，手里还有约100万现金 5.女朋友在罗湖上班，我还未回深圳，大概率以后在前海、福田上班，我是做地产的 现在打算把拾悦城的出手，置换到市区，我们对车位充足要求比较高，看了下市区的，基本上品质尚可、车位充足、周边不太远有地铁的至少千万以上，首付五成加税费等超预算太多，目前看了坂田万科第五园六期的双拼，压力不太大，并且第一排的景观视野不错，请问老师有没有什么建议？
回答：你好，万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 坂田不差，优势在于位置靠近龙华，福田，片区成熟。 但相比深圳其他区域，如：沙井，光明，宝中，前海，坂田规划力度有限，华为的负面影响还没结束，所以也不是特别好的选择。 不建议出手拾悦城，如果月供能力不错，建议操作加按揭，或者出手金山湖，凑足更多资金买万科第五园自住。
提问：问题：300-400万总价投资怎么选 我的资质：前海、惠阳淡水各一个按揭中的房子，都卖不掉；单身，计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套；码农，年收入保底30，努一努60，目前月供2万，自有资金100万。 目前关注的区域：红山上塘片区、宝中碧海西乡片区 看过后的意向房子：龙华：华业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅；宝安：花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅 想咨询雕叔先生：1我关注的片区和房子方向对不对呢？2我目前的意向房子哪个会涨幅最好呢？3我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢？4 有希望说服我姐姐借我300万左右，一起合伙买一个深圳房子，如果这样就有可能拿下一个750-850的房子，如果这个总价投资，雕叔先生的推荐区域是什么呢？5 如果750-850的房子在宝中碧海两房，前海两房，红山上塘3房里面选，哪个涨幅好呢？6最近润玺1上热搜，会出不好的政策吗，是买房的时机吗
回答：你好，当下的选筹，跟新政之前有很大的区别 虽然这2个板块，都是我们看好的板块，但是现在的性价比和板块支撑力对比，更倾向入手碧海。 板块之间分化严重： 上塘是福田的外溢板块，福田整个区域价格开始回落，所以上塘板块也全军覆没。 碧海是南山的外溢板块。南山产业支撑力和购买力很强，所以优质板块价格依然坚挺。 碧海板块更新，目前价格还在逆势上涨，但是西乡已经价格已经开始微跌。 这几个楼盘，优先富通城
提问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢
回答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。 三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。 对于深圳的豪宅总结： 1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。
提问：雕叔好，过年前我说服爸妈把龙华中心地铁口小三房的楼梯房卖了，准备换套600W以内新一点的电梯房来婚后住（父母有时会过来同住），我的工作在坂田布吉这边，以后可能会调去龙岗中心城、龙华、罗湖都有可能。现在纠结于买在哪里，买一手还是二手，总价高点还是低点，好地段小户型还是差地段大户型。我是首套房，单身，所以想慎重点。600W左右的压力大，500W左右压力小点，600W出头都能接受，但不想压力太大。二手房选择比一手房多，龙华龙岗坂田都在考虑范围，倾向于龙华多一点，看过壹城中心比去年贵了100万感觉不值，现在意向比较大的是清湖，能买到涨幅不大面积不小离地铁不远的准新房。不知道老师有没有更好的建议，谢谢
回答：你好，龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，工作在附近可以买入。 壹城中心一直都不适合投资 壹城中心的问题有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9区，其他距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好 楼盘推荐： 1.上塘：曼海宁，特发和平里 2.红山：华山玫瑰四季馨园，金地上塘道
提问：雕叔，想买长岭居的一手改善户型，自住加投资（自住大于投资），有小孩要上学，龙湖揽境，五矿和常春藤的四房或五房怎么选，有什么建议？
回答：如果追求学位，那么常春藤的略好，如果追求自住、投资的均衡性，那么龙湖揽境也不错，反正那边有有轨电车，交通上都差不多，具体看楼层和房源吧
提问：请雕叔分析一下，金地上塘道二期，潜龙曼海宁，特发和平里二期，这几个楼盘选择哪个好？谢谢
回答：金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。 特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行，没有继续保持的基础。 这几个盘对比： 金地上塘道>潜龙曼海宁>特发和平里二期
提问：雕叔您好！慕名而来。夫妻二人住蛇口（住的房子不在我们名下），孩子3岁，有育才太子湾学位。2015年投资买了南油的怡海广场99平，目前在租。手上有现金200万元，可以接受400万左右的贷款。担心货币贬值，想继续投到房产上，至少能跑平房市。但比较迷茫，还望指点： 方案一：卖掉怡海广场，买南山学位房，可接受购房预算1100万。首先，对怡海广场可能的深大附小仍存有丝丝幻想，不知道未来三年有没有可能落地。另外，1100万预算买南二外的学位房有些困难，买南山其它学校似乎比起太子湾又没有明显优势。 方案二：卖掉怡海广场，仅考虑投资，不考虑学位。可接受购房预算1100万元，请问有哪里推荐，希望可以跑赢大盘。 方案三：不卖怡海广场，买第二套房。资金有限，可接受购房预算600万元，请问有哪里推荐？ 几个片区咨询：1、对蛇口和前海中间的赤湾和妈湾片区怎么看；2、您怎么看沙井；3、光明引进中山大学后教育和医疗会有改观，中大附近有推荐盘吗，升值潜力怎样？ 首次咨询，问题较多，万望答疑解惑！谢谢！
回答：你好，老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 但是学位因素不确定太大，如果暂时不考虑学位可以等，如果当下需要学位，建议现在置换。 我还是建议多开发几张房票，打新，比如华润城 海岸城都是值得买的盘。 赤湾本身很好，山、海都是很好的资源，但由于开发过早，片区已经略显老旧，商业、地铁、学校资源也比较缺乏，港口的噪音、污染对居住其实也十分不利。赤湾的改造，任重道远！ 未来还会涨的，毕竟楼盘新、价格低，最近成交很活跃，同样也享受前海的利好，是符合“买反差、地段升”的投资逻辑的。 也就是低端现在差、现在偏僻，但是将来距离中心更近、配套更好，现在的价格低、估值也低，未来可以估值高，高手买的是这个估值之间的差异 沙井的小产权是比较多，但集中于沙井站西北部，其他地区多为厂房，厂房这个东西是非常好推进的 那么11号线、海上田园、会展中心、塘尾这个区域是沙井会发展得比较好的区域。 还有一点就是宝安的西北部太大了，他就是需要另外的副中心，这个位置只有地理条件最好的沙井能拿到，所以沙井也是我们重点推荐的板块，未来看好。 如何发展，看两点： 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华强城 华润城
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