投资深圳最看好两个区域：前海+光明

过几天就是中秋，2019年已经过去一大半，过去的8个多月，发生一系列重大历史事件，尤其是粤港澳大湾区+先行示范区，这两大超级利好接踵而来，2019年可以说是深圳二次腾飞的起点，意义堪比1978年。
对于深圳楼市来说，淘哥觉得，如果你错过了2009年，错过了2015年，甚至完美错过了过去15年深圳楼市的黄金时代，你很懊恼，后悔，很羡慕别人抓住了楼市机会。
那么，淘哥想说，你太幸运了，历史给了你重新来过的机会，从2019年做起，依然不晚。
从2019到2025，2025到2035，2035到本世纪中业，深圳还有令人非常兴奋的跨越式大发展，楼市机会还有很多。
可以说，2000平方公里的深圳，每一寸土地都是宝地，都有中长期投资价值。但是如果你硬让我选择最为看好的区域的话，淘哥的答案是：
[quote]前海、光明。资金充裕就上前海，资金少些，就上光明。
[/code]上周末，淘哥举办了一场粉丝私享会，分享了非常多关于光明的预测，比如，淘哥认为：
[quote]2年内，光明房价上6万，长期看会赶上龙华
[/code]注意，这不是指普遍房价，而且因为新房限价，这里是指最高的少数楼盘二手房价。
这是淘哥演讲现场给大家分享的PPT：
NO. 1｜光明今年发生了这些大事
政策赋能，为前景一锤定音
我们首先要问，光明有什么，值得如此看好。
答案是，未来的光明什么都有，有产业，有人口，有科学城、有高校、有教育、有配套、有交通，有品牌开发商......
首先我们来回顾下，2019年以来，光明有哪些重大利好。
1、光明要重点打造世界一流的科学城。1月18日上午，市长陈如桂作政府工作报告时提出今年要重点打造光明科学城。
2、1月25日上午，光明科学城正式开工！这标志着光明区在“打造世界一流科学城”的道路上迈出了坚实的一步。
同日上午，深圳市光明区第一届人民代表大会第二次会议在光明公共服务平台召开，会议上透露：中山大学深圳校区首批建筑开始地面施工，明年将迎接首批师生；中国科学院深圳理工大学也确定落户光明。
3、2月18号，《粤港澳大湾区规划纲要》发布，科创成为大湾区首要任务，光明重要性急剧提升。
《粤港澳大湾区规划纲要》第四章原文要点：
推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设，探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措，共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。
支持重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新平台在大湾区布局建设。
支持粤港澳企业、高校、科研院所共建高水平的协同创新平台，推动科技成果转化。
4、在粤港澳大湾区背景下，承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：
[quote]北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置；
南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；
中间则是西丽湖国际科教城。
深圳将依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。
[/code]5、4月4日，《深圳光明科学城空间规划纲要》审议通过，明确了“光明区将成为深圳加强基础科学研究、提升源头创新能力的核心引擎”。
6、4月30日深圳实验九年一贯制学校宣布落址光明。
7、6月24日，深圳上演史诗级土拍，30余家房企参与光明两块宅地竞拍，竞争十分激烈，两块宅地都近乎超过100次举牌。
最终，中海以54.08亿元拿下光明一个地块，可售楼面价约4.1万。
电建以20.12亿元夺得光明另一个地块，可售楼面价约4.3万。
但淘哥要说的是一个被忽略的惊人事实：去年11月8日，华润、金融街也在光明拿下的两块地，可售楼面地价分别只要3-3.35万。
且金融街那块地，就在此次拍卖的两块地附近不远。这意味着，从2018年11月8日，到2019年6月24日，7个多月时间内，光明这个区域地价上涨了1万多/平，近30%！这个幅度远远超过宝安、龙华、坪山。
8、7月5日，《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》发布，出乎大家意料的是，这次光明比前海还风光。
三年行动计划整整100条中，光明在第6条就被提及，而此前，包括前海在内的深圳其它区域，都没有提到！光明在大湾区建设中的重要性、战略意义可见一斑。
9、7月，光明其它的各项利好也正在不断兑现。
[quote]1、深圳“新十大文化设施”之一深圳科技馆（新馆）落户光明，三个候选方案公布；2、光明“城市会客厅”——光明中心区建设启动，目前已征已转国有土地上建筑清拆任务完成过半；
3、深圳第一座“万达广场”来了！光明区政府旁，与6号线相连！
4、打通光明-深圳北站-福田的深铁6号线一二期27座车站全部封顶，预计是明年的6月底开始试运行；
5、光明与华南师范大学举行合作办学签约仪式，联手打造华南师范大学附属光明星河小学、星河幼儿园；
6、中意（中国和意大利）国际创新中心落户光明！
[/code]10、8月18日，中央支持深圳建设示范区，明确指出“以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心”，拥有“世界一流科学城”战略定位的光明区能级再度跃升。
回顾完目前光明发生的这些大事，淘哥认为：上述的光明科学城+中山大学深圳校区+中科院深圳理工将为光明带来高水平的教育以及大量高端产业+高素质人口。同时，这也将为光明的爆发式发展奠定夯实的基础，提供可持续的动力。
NO. 2｜地铁13号线，6号线
打通光明“任督二脉”的财富轴线
摊开地图，我们能发现，南山——光明——松山湖，这条南北轴线是大湾区最重要的科技轴线，甚至还能进一步向西北延申到广州各个科技节点。
这里集中了深圳湾及深圳湾超总、科技园、西丽高铁新城、留仙洞总部基地、西丽大学城、西丽湖科教新城、光明凤凰城、华侨城光明小镇、光明科学城、中山大学光明校区、华为松山湖基地等一连串极具发展潜力的片区。
南山——光明——松山湖这条科技轴线，未来也是高科技从业人员最集中、财富创造力最强、购买力最强的轴线，因此也是楼市前景非常看好的轴线。
这条科技轴线，未来将被地铁13号线完全贯通，给沿线物业价值的拉近提供了交通基础。所以淘哥称地铁13号线是大湾区地铁的黄金地铁线，科技地铁线。
原本地铁13号线一期工程只通到石岩，但是今年年初深圳公布的地铁四期规划调整中，已经宣布地铁13号线北延到光明、南延到蛇口东角头的规划。
而据7月公布地铁四期规划调整环境影响报告书（征求意见稿）显示，13号线还将新增规划南延线，该线将服务规划中的深圳市歌剧院，并提高深圳湾公园的轨道服务水平，规划由深圳湾口岸站引出，终止于后海大道东北侧，中间设深圳湾公园站、歌剧院站。
地铁13号线将在科技园工作的码农中产们的最重要的几个生活节点联系起来：家在光明、公司在科技园、休闲娱乐在深圳湾，文化熏陶去歌剧院，偶尔腐败去香港。
另外，光明还有一条地铁6号线，作用和13号线类似，也是一条快线，不过它链接的是光明、深圳北站以及福田。
目前，地铁6号线一、二期均已全线贯通，将于明年年中运行。
而未来，光明区将有5条地铁线（如下图）。
（光明片区的地铁规划）
另外，淘哥发现一点，不知道大家注意到没有，地铁13号线一路上基本都是换乘站，与深圳大量的东西走向地铁线接驳，这意味着去其它片区也非常方便！
而地铁6号线则是光明区的第一条地铁线，又被称为“光明线”！这两条地铁线就像分别打通光明“任督二脉”的财富轴线！
NO. 3｜光明很像龙华
短期，“第二个宇宙中心”
粤港澳大湾区，“先行示范区”下的光明注定不平凡！这种不断有新配套落地的节奏，是不是跟前几年的龙华很像？
历史总是惊人的相似。同为深圳中部发展主线上的城市副中心，光明其实与龙华很像。
龙华从关外荒芜之地跃升为“宇宙中心”的奇迹之旅，光明也会重复这段历史。
通过6月的光明拍地，淘哥认为，未来几年看，光明就是第二个宇宙中心，龙华当年价值和房价一起跃升的一幕，有可能在光明重现。
其实在6月拍地后，光明新房市场就直接被刺激了，个别项目直接封盘暂时不卖、二手房涨价等等。
淘哥预计，未来光明最核心区域的类似物业，估值应该在6-8万。考虑到高赠送的楼盘以后几乎不会再有，剔除这个因素，光明最核心的类似物业，有优质学位的，估值大体在7-8万之间。
而从时间节奏上看，随着光明科学城等各项规划建设的落实，地铁6号线、13号线陆续开通，大批新盘推出，光明房价会迅速拉近与龙华的距离。
NO. 4｜凤凰城+科学城+中大城+光明高铁站
长期来看，光明要再造一个新南山
为何前面淘哥说，光明成为第二个“宇宙中心”时，加了一个词：“短期”。
因为淘哥认为，光明的长期前景不仅仅是“宇宙中心”，作为一位在深圳生活了十几年，见证了南山崛起的老深圳，淘哥感觉相比于龙华，光明和南山的气质更像，长远来看，光明是要再造一个新南山。
南山有华侨城，光明有华侨城光明小镇；
南山有大学城、光明也有大学城，有中山大学光明校区；
南山有环西丽湖科教新城，光明有光明科学城；
南山以高科技产业闻名、光明正在承接南山产业转移；
南山有西丽高铁站，光明也有高铁站
......
比如说，华侨城在光明有超过11平方公里的光明小镇项目，看规划，有主题公园、有生态小镇、有特色商业、有森林公园、有现代农业庄园、有综合服务区等等，几乎相当于在光明再造一个升级版的南山华侨城，而且面积是其两倍不止。
淘哥获悉，华侨城光明小镇，未来也会有住宅供应，这个就很值得想象了。这么好的区域、这么好的规划、这么优质的资源，以华侨城的实力，未来会提供什么样的产品呢？价格又会到多少呢？
再重点说一下光明科学城，在粤港澳大湾区背景下，承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：
北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置；
南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；
中间则是西丽湖国际科教城。
深圳提出依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。
央视《新闻联播》曾重点报道了光明科学城。
央视《新闻联播》：
“深圳宣布成立光明区，要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城。
面向未来，深圳将通过大科学基础设施建设，进一步提升基础研究和源头创新的能力，不仅为高质量发展提供不竭的源动力，也将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎，再次开启深圳创新引领发展的新征程。”
光明科学城将打造成为综合性国家科学中心核心区，作为粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑。光明科学城的打造制定了具体、明确的目标：
到2020年，形成科学城建设基本框架体系，
到2025年，形成世界级科学城的核心功能，
到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。
光明科学城 效果图
未来几年，光明科学城将进入快速发展建设期，作为科学城重要配套，中山大学深圳校区也已开建，中国科学院深圳理工大学也确定落户光明。
未来科学城将进驻大量高科技高素质高收入的人才，必将带来相应的居住、消费需求。很多人已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力，开始在周边布局物业。不久前，光明某楼盘 开盘劲销9成就是很好的佐证。
......
光明的区域利好实在太多了，其和南山相似之处也很多，总之一句话，淘哥认为，长远看，光明就是要再造一个新南山。
2018年，淘哥曾说过，南山年轻人买不起深圳湾，可以选择光明，当时光明房价还是3.5-4万左右。
如今，一年过去，根据深圳房地产信息网数据中心监测显示，光明新房成交均价已约4.5-5万元左右。而未来两年，淘哥认为将会达到6-8万！
目前，光明还是值得进入的，但相比与去年，现在光明的门槛已经明显提高了！那么，2018年错过光明的人如何才能以较低门槛享受光明跃升带来的利好？接下来要说的这个项目可以重点关注！
NO. 4｜未来地铁1站到光明
稀缺别墅在售，使用面积单价1字头起
霖峰壹山境位于黄江公常路旁，总建面约15.4万平，容积率为1.53。
这个项目核心亮点之一就是可以享受光明跃升带来的利好以及光明区域内的资源。例如：光明科学城、中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学以及其附属学校（小学至高中）等等。
因为其是黄江南部新城区域内距离深圳光明最近的项目，与光明距离仅2公里，自驾十分便利。
而且项目毗邻东莞地铁1号线（在建中）“黄江南站”，未来将与深圳地铁6号支线接驳成为城际轨道。届时，地铁仅1站即可从项目到达光明，可以说与深圳光明无缝衔接。
另外，项目也邻近高铁光明站，通过高铁可快速通达广州、惠州、香港等地，进入粤港澳大湾区半小时经济圈。
在享受光明跃升带来的利好及光明资源之余，该项目处于黄江新规划发展的南部新城板块，是黄江未来的中心板块，周边生活配套也十分完善。
项目自带一所建面约4000平的幼儿园，3公里范围内涵盖了华南师范大学附属东莞学校（小学至高中）、中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学以其附属学校（小学至高中）等等，可享受幼儿园到高中、乃至大学的一站式优质教育。
另外，项目还坐拥5大主题公园，4大水库，畅享天然的绿色氧吧，为业主提供舒适的居住环境。
[quote]5大主题公园：大屏嶂森林公园、黄江中心公园、黄牛埔森林公园、巍峨山森林公园、宝山芙蓉寺森林公园；
4大水库：清泉水库、蝴蝶地水库、黄京坑水库、黄牛埔水库；
[/code]除了上述的交通、教育、景观等配套，项目拥有医疗、商业等配套也十分丰富，例如：黄江新城中心TOD商业中心规划，中山大学附属第七医院等等，这里就不再一一赘述了。
淘哥了解，目前霖峰壹山境推出的是159-241平的别墅，具体产品为（叠墅、联排、双拼），套总价400多万起，实用面积单价一字头。
而且项目此次推出的别墅空间灵活多变，拥有7.7米层高、8.1米面宽的大客厅，还带有私享花园，采光通风俱佳，居住舒适度非常高。
另外，近年来，随着“限墅令”不断升级，东莞别墅的规划供应被一减再减。当前国家已经明令禁止不会再批准别墅类用地，因此低容积率、高使用率的别墅产品将会成为绝版，错过难再有。
淘哥不止一次在公开场合说过：现在买房就买现实价值和未来价值兼备的房子！
而霖峰壹山境不仅生活配套丰富，居住舒适度高，而且还可以坐享光明的城市发展利好，升值空间极具想象力，无疑就是这样的房子，值得重点关注！
目前，霖峰壹山境的叠墅、别墅产品正在热销，分秒递减，高层产品及临街旺铺已进入清盘阶段，感兴趣的朋友要抓紧了。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有896位资深投资者。
话题远不止于房产，还包括教育、留学、金融、资本、企业运营等等。每天交流信息，每天都在进步，更有各种主题线下聚会，搭建线上线下一体的交流平台。
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