访谈大咖：梁国强
新世界中国华南区域总经理
25年地产从业经验，服务新世界中国20年，参与开发的地产项目凯旋新世界、岭南新世界、新世界凯粤湾、东方新世界、广汇新世界等都已成为广州地标性建筑。
他所分管的新世界华南区域，对于新世界中国的业绩贡献超过70%，新世界在大湾区的土地储备占全国土地储备比重，超51%。
房地产进入下半场，“分化”成为关键词。
快与慢、规模与质量、复制与创新…不同的路径，决定了不同的发展方向，也造就了不同的企业气质。
调控加码的当下，房企们谈论的话题，也能看出这种分化。
资金、回款、卖房子，是很多房企频繁提及的词；但也有不谈钱的，在这种时刻仍能云淡风清，在谈“莫欺少年穷”，想着如何“让焦虑的中年人被温柔以待”、思考“房子不应成为负担，要让社会保有积极性和活力”…
新世界中国华南区域总经理梁国强
看上去好像在“营销”，但新世界中国华南区域总经理梁国强说起来，就是很“洗脑”，搞得楼市君的同事，专访下来，也成了新世界粉丝，觉得这辈子一定要买一套新世界的房子。
房子的好坏，二手市场是试金石。
位于珠江新城的豪宅代表凯旋新世界，楼龄超过10年。
“想要买凯旋的二手，得等业主出货，出一套卖一套。”中介向楼市君描述最近的卖房经历：意向买家被组织在一起，现场出价，谁开的价格高，业主现场决定卖给谁。
真感慨，心高气傲的有钱人，有时候还挺谦卑的。毕竟，二手最高单价已经去到19万/平，花两三千万买房，这样被人“挑”，不能忍还真乱大谋。
凯旋新世界园林实景图
老业主，则用复购为新世界投票。
广州开发时间最长的岭南新世界，20年“发展”出一大波忠实拥趸。有业主换房两三次，都离不开这里，从早期的岸芷汀兰，换最新一期的云逸；也有人出一期买一期，看到产品升级就忍不住买，还介绍朋友来做邻居。
行业里，有这样品牌号召力的企业一只手掰得过来，中海算，龙湖算，新世界更是，如此强的客户粘性和忠诚度，也是同行向往并想探究的。
在新世界服务20年的梁国强，本身的职业经历也“旁证”着这家公司的魅力：人才流动频繁的地产圈，新世界的员工，司龄超过10年的比比皆是，更有30年以上的超级“员老”，人才的稳定性堪称行业“奇迹”。
有机共融的新世界生态圈
梁国强分析，“包容和多元的企业文化，让员工有了归属感；追求卓越的情怀则让人成长，找到自己的火花和成就感。”
其实，这和文章开头的“洗脑”是一个道理：一家好的公司，只有关照人，才能征服人。
今天，梁国强接受楼市君专访，深度解读新世界征服业主的五大秘诀。
1
引领
20年的规划，摘下亚太金奖
城市不光是建筑群，它承载着文化、生活和文明，社区也不是冷冰冰的房子，它是多样生活的载体。基于这一点，新世界刻意规避简单的图纸“复制”，不做两个完全相同的项目。
“每个项目都有它独特的发展模式和思考。”梁国强说，新世界是一家港资公司，它的优势是经验、眼界，对国际资源的整合。
岭南新世界·新世界云逸实景图
典型代表是岭南新世界。很多人看了岭南，感觉是新加坡的小区，事实上，小区规划早在1999年就做好了，并获得亚太房地产设计大奖。
它的引领性体现在很多理念上，如海绵城市的设计，消费娱乐中心的定位，地铁、商场与住宅小区的连通，小区公园、康体设备与商业配套的融合，20年后，这些设计都仍然具有引领性。
历经20年兑现，充满烟火气的生活征服了10万业主：
- 这里有华师附中新世界学校为龙头的11所学校集群；
- 50万方的沉浸式公园商业综合体云门NEW PARK；
- 汇集云门商场、云悦云里广场、新世界星级酒店及城市公园等在内的1.5公里中轴沉浸式多元商业业态；
- 3地铁交汇的城市中心超级枢纽。
这里生活事业紧密相连，业主的方方面面都被照顾得很好。
另一个计划于2022年入市的新项目——耀胜新世界广场，则在引领新一代轨交综合体上同样具有开创性意义。
耀胜新世界广场效果图
该项目地处汉溪长隆地铁站上盖，广州南CBD核心的物流、人流、资金流均在此交汇。
据悉，项目投资额高达100亿，内设四层交通设计、24小时通行通道连接地下铁，将打造引领华南的智能商住综合体标杆。
届时，新一代的海绵城市理念、广州首个新世界旗下儿童购物乐园品牌D·PARK，也将也同步呈现。
关照
温柔以待，莫欺少年穷
在以质取胜的房地产新赛道中，人人都在谈“温度”，谈产品的人性化光辉。
但究竟怎样的房子，才能真正的打动客户？
梁国强给出了自己的看法：“我们希望每一位客户，无论年龄、贫富，都能够被温柔以待”。
其中，最典型的例子，便是新世界针对年轻买房群体的关照。
新世界星辉效果图
以传统的青年刚需买房逻辑来看，市区老破小，低质量蜗居是这群人的默认之选。
但梁国强不这样认为，他表示：“年轻人是社会最有活力的群体，不应该长期待在狭窄的空间里。”
“当你考虑是否买老破小时，如果你为了外部的便利性而牺牲高质量的生活，那么这种眼下短暂的便利会消磨你追求生活美好的念想。”
——梁国强
这是很可怕的一件事。
因此，新世界专门为年轻买家群体创造了一种全新的生活方式，以广州东部的新世界星辉为载体，让更高品位、高素质的青年，感受到生活的美和他人的关照。
新世界星辉实景图
其内20个主题园林、3.5万方广粤天地式商业、7大品位会所空间，奉献了市场首创的X-BOX手游室、Party-zone、书BAR等，描绘出一幅极为丰盛、雅致的生活图景。
正如徐志摩的诗中所述：“满载一船星辉，在星辉斑斓里放歌。”
这也是新世界所推崇的，如漫天星辉般的绚烂生活。
莫欺少年穷，无论你处于人生的哪个阶段，都值得更有尊严、有品质的生活。
空间
不在于大小，而重质量和效率
除了生活方式，新世界做产品也有着独到的见地，尤其是对空间的价值挖掘把控得非常精准。
我们谈到今年的豪宅市场，很多开发商做产品时追求大而贵。
但梁国强认为：“高品质生活不是你的房子有多大，而是你是否联络了充分的生活空间，和丰富的配套。”
随着当今房子价格越来越高，有智慧的构建者应该关注价值，而不是价格。
因此，如何提高生活空间的质量和效率，成为新世界做产品时的一大考量标准。
岭南新世界万千生活配套
以新世界云耀为例，作为岭南新世界的收官之作，其被梁国强定义为“荣耀云山”的存在。
项目目前尚未入市，但梁国强透露，本次的面积段从100零几平到170平不等，120平以上便是四房五房的规格。
早在三年前，新世界便预判到未来的市场主流，是以服务二三胎家庭为主的多房间产品，但又不宜把面积做得太大，更重视空间的利用率和质量。
其中，160平的户型，室内可营造出200平的大宅空间感，可以说是市场极为稀缺的产品。
得益于项目的位置优势，景观上一面观白云山，一面望1.5公里的商业、公园中轴，所有的美好将其360°包围。
因此，项目为板式楼、大阳台设计，地下负一层直通云悦云里商业广场，让整个项目的户均资源集成最大化，极大的提高了产品的价值。
新世界云耀地下负一层直通云悦云里商业广场
梁国强笑谈：“正如拿破仑的房子没那么大，但凡尔赛宫很大。”
新世界给到城市精英阶层的，不是多大的房子，而是螺旋式上升的生活质量，是无限的生活可能，以及奋斗后的满满成就感。
创新
洞察需求，激发全新生活形态！
有人觉得，把梳子卖给和尚是营销创新，但在梁国强看来，这绝不值得跟风。真正的创新是洞察需求，用前瞻的眼光，激发全新的生活方式。
清远的新世界月上清泉，就是这样理念的一次落地。
“人到中年的焦虑，不是事业而是担当，是对小孩教育和父母赡养的责任。”在梁国强看来，现在很多都市精英需要让自己不断强大去承担，但他们其实更需要“被温柔以待”。
新世界月上清泉实景图
月上清泉的定位，不是功能性的度假产品，也不是单纯的投资物业，新世界让他成为人性生活中有价值的组成部分。
项目名就很温润有画面感：明月松间照，清泉石上流。项目呈现上也是都市精英向往的理想生活：万年矿脉之上的真温泉入户、全球顶级奢侈酒店品牌瑰丽Rosewood旗下的芊丽酒店在侧，3000平的儿童活动基地配套，华南首个腾讯智慧住宅社区……
在这里，生活和度假已经相融，老人得到妥善的照顾，中年精英享受着努力带来的成就感，孩子们有了全新的眼界和认知。
这样的产品，没有参照对标，纯属针对中年精英们的痛点需求的一次尝试。
眼光和价值
板块价值高度，取决于城市格局
当然，一家房企是否受市场认可，最终都取决于为业主创造多大的收益。
回看新世界在广州的项目，从凯旋新世界、岭南新世界到新世界凯粤湾，这些超10年的大盘，让业主的投资收益不只10倍。
新世界·凯粤湾航拍图，广州楼市发布摄
这不仅取决于新世界的长期运营主义，更是超前的眼光和预判力。
梁国强表示，别看现在凯旋新世界价值如此之高，当年也是花了不少力气跟买家讲述珠江新城的价值。
而眼下，新世界预判下一个十年依然看东部，其重仓的广州东部中心，在售项目新世界广汇尊府，也将成为湾区时代下的机会点。
广汇新世界金融中心-广汇尊府效果图
梁国强提到：“一个片区能发展到什么水平，取决于它所处城市群的发展格局。”
广州东部中心新塘，背靠的是粤港澳大湾区，是广深创新走廊中最重要的节点，拥有广阔的发展空间和经济腹地。
而谈到发展，绕不开的一个话题就是TOD模式下的东部中心效应。
如今的广州东部交通枢纽，拥有五条地铁、三条国铁、两条城际轨道，30分钟通达广深CBD，成为大湾区连接全国的核心枢纽。
随着城镇化的推进，增城也承载着广州东进的新增人群和产业转移，在2021上半年GDP中，增城以19.3%的增速高居全市第二。
新塘TOD航拍，广州楼市发布摄
这些格局，都决定广汇尊府的起点非常高，很好的支持项目前景。
梁国强表示：“有活力，可持续发展，可以很好的承载产城融合，这才是长远可以安居乐业的地方。”
据悉，广汇尊府的售价及销售情况为片区最高，相当一批货量被香港、深圳客买走，展示了广州“东拓”更多的想象空间。
最后，作为一位深耕房地产25年的老营销人，梁国强也在当下焦灼的市场环境中，给予后辈值得参考的建议。
对地产人的建议
地产人如何抗压？
梁国强：首先要搞清楚地产人的压力来源于哪。在我看来，其实不是来源于卖不出房子，而是为引领生活造不出好房子。房子卖不出去，主要是没能做出符合人居发展需求的产品。
因此，每个地产人都要锻炼洞察人性、市场等的能力，让你见微知著，从不停止思考，也不会那么容易就随波逐流，失去自我判断能力。
如何做好营销？
梁国强：营销的根本是洞察消费者需求，以及对需求的理解。而这一点来源于对美好生活的向往，就好比生活梦工厂，操盘人就是为社会大众提供生活梦想的一个人。
对房地产行业的预判。
梁国强：在大方向上，地产人面临的是每年超过15万亿规模的市场，且从“十四五”规划来看，预计到2025年我国的城镇化率可达65%、2035年实现75%，与欧美80%-90%的城镇化率仍有差距。因此，城市居民随着收入增加，改善性住房的需求仍是硬需求，所以未来15年内，房地产仍会有坚实的发展基础。
但发展的形式要做出改变和提升，全中国在不同产业都在讲究高质量发展，这是主流模式，房地产也会从追求大规模到高质量转变。房地产在中国仍然是好的职业，而且是一个门槛会越来越高的职业，是一个高素质人才需求量会越来越多的职业。
3小时的专访，楼市君感受到的梁国强，是一位充满才情和情怀，并有大智慧的领导者。
在新世界50年的发展历程中，梁国强相伴了20年，他自认是十分幸运的。
当自己的努力变成对企业的贡献，继而变成对城市对行业的贡献，看到千家万户的幸福生活时，便可收获满满的成就感。
这也是梁国强及新世界，践行企业与社会价值下的双赢。 |
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