价值100万的深圳公寓避坑指南，看完再买不翻车！

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近期有粉丝问@深圳买房计划，深圳公寓有没有推荐。




在回答这个问题前，@深圳买房计划早想做个可以关注的热点公寓选题。


相对于住宅而言，公寓更需要用心挑选，其翻车程度介于住宅和写字楼之间。要知道，任何投资都需谨慎，一不留神就被当韭菜割了。


为此，@深圳买房计划依据小面积、租金、地铁、周边产业配套为条件，筛选出10个在售公寓新盘，对商务公寓没有头绪又想投资的小伙伴们，应该会有所帮助！


01
300万以内公寓成交占比达七成


2020开年，深圳公寓盘便刷爆朋友圈，从首付50万到总价2000万起的公寓，均卖光。


3月13日，招商太子湾湾玺推出14套公寓房源，价格4200万起步， 销售金额达6亿元。3月16日，万科星城288套公寓7分钟售罄，在线吸金3亿。


实际上，对于想投资房产却没名额的人来说，不限贷不限购的公寓成了心头好。






据深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳公寓批售45个项目，成交18902套，同比上升2.82%；成交面积108.87万㎡，同比上升1.94%。创历史新高。




△来源：朋友圈


深圳某商务公寓的销售表示，“因为总价低的原因，小户型卖得比较快。客源上，除了深圳本地客外，还有许多内地投资客来看盘，有些资金雄厚的客户出手都是几套十几套。”


[quote]2019年8月，龙岗中心城的仁恒梦公寓成交榜被外地客户霸榜，第一名来自上海的购房者一口气扫走63套公寓，当月该项目去化超700套。


2019年9月，中洲滨海商业中心开盘，线上选房半小时成交超800套。@深圳买房计划获得的成交客户分析报告显示，来自香港的买家也占到了2％。
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从成交结构来看，公寓的成交更加集中在低总价、小面积的公寓产品上。2019年总价在300万以内的公寓成交套数占比为70.46%。45㎡以下公寓成交套数为8669套，占比45.86%。


02
你需要知道的挑选公寓诀窍
在购买商务公寓前，首先要明确知道住宅跟商务公寓的区别，以及相关的政策。而不是看到价格低，地段好，就头脑一热进场。


此外，商务公寓也是分档次的。目前深圳常见的公寓主要有以下：


1）商务公寓
具备居住功能，可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途写着“商务公寓”。这就是本文要讨论的公寓了。


2）商业、办公类公寓
改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年，房屋用途则是“办公或者商业”。


3）产研用房类公寓
别称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年，房屋用途则是“产业研究用房”。




再看限售政策。


2018年7月31日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓，自取得不动产权利证书起5年内禁止转让出售。这一措施让商务公寓丧失了短期流通性，想入场就得好好考虑。


其次是贷款成数、利率、税费比住宅高。


贷款方面，相比住宅的3成首付可贷30年，商务公寓则需要5成且贷款年限一般最高10年，这对自身资金要求较严苛。另外税费这一块也是不小的支出，费用一般占到交易额的10%-20%。具体的区别可看下图：






了解了商务公寓基本概念后，在深圳值得入手的公寓都具备哪些条件呢？


1）地段
决定房产价值的因素，就是地段。值得入手的公寓具备哪些条件呢？


商务公寓出租的目标受众多数是上班一族、创业者、经营者等，交通配套是其居住偏好。而好的地段往往会有完善的交通和配套，比如地铁、大型商超、公共设施等。


2）规划
需要明确的是，由于深圳限售的原因，杜绝了短炒的可能性，因此我们更需要关注未来的升值。能决定公寓升值潜力的是区域规划，区域规划则影响未来处在这里人的数量，质量，以及你的接盘客户。


3）租金回报
公寓相对住宅而言，讲究的是细水长流。根据深圳政策，公寓限售5年，持有周期至少在6-8年左右，因此，租金回报也越来越被购房者所重视。比如，入手是250万，每月租金为5000元，根据粗略的租金回报率计算公式：


租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（5000*12）/250万=2.4%。


值得一提的是，深圳房价是全国最高的，但租金回报率却处在较低的水平。据乐有家数据显示，2018年深圳租金回报率仅为1.37%，在大湾区处于垫底的水平。


但平均加权得出的回报率并不意味着深圳商务公寓的租金都是这么低，部分项目还是有4%以上的收益。






4）小户型
租客群体更注重自己的个人空间，能独立的不会去合租。相应的，房子越小，投资回报率越高。


03
深圳在售热门公寓一览表
那么，在深圳有哪些公寓值得入手呢？


@深圳买房计划依据小面积、租金、地铁、周边产业配套为条件，筛选出10个在售公寓新盘，对商务公寓没有头绪又想投资的小伙伴们，应该会有所帮助！




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需要注意的是，比较多粉丝关注的学位这块，正常来讲商务公寓是没有的。


不过罗湖、福田、南山、大鹏则可以使用商务公寓申请学位，在同等条件下，类别、积分相比住宅低。


@深圳买房计划认为，现今学位紧张的情况下，住宅都有可能因积分不够而面临分流，商务公寓的这点积分有点食之无味，弃之可惜。当然放宽商务公寓入学限制是好事，但能否入学也没那么简单，建议有学位需求的还是首选住宅。


你最看好哪个盘？欢迎评论留言。