深圳南山一旧改项目实施主体落定，又一“网红盘”将诞生？ ...

“网红盘”华润城旁即将迎来一50层高的商住综合体。近日，深圳市南山区城市更新和土地整备局公布了莱英花园城市更新项目的市场主体投票结果，深圳市友盛地产有限公司从5家市场主体中脱颖而出，成为该项目最终的市场主体。根据此前公布的规划草案，莱英花园城市更新项目将改造成涵盖商业、住宅、公寓、保障房等多业态的50层商住综合体。又一“网红盘”即将诞生？
"[size=".(7 - 1)."]"莱英花园城市更新项目拟打造7.3万平方米商住综合体。

231位业主投票选出旧改实施主体
公开资料显示，南山区粤海街道莱英花园城市更新项目属旧住宅区改造项目，位于粤海街道，沙河西路西侧、金铜路南侧，地处高新区中区。该项目更新单元拆除用地面积11488㎡，开发建设用地面积8488㎡，计容积率建筑面积73738㎡，容积率8.7。现状建筑面积25957.29㎡，涉及住宅楼6栋，共计269户权利主体（276套房屋）。
据南山区城市更新和土地整备局网站披露信息，市场主体公开选择公告期内，共有6个市场主体报名，最终5个市场主体入围，分别是深圳市奥星房地产开发有限公司（实控人为星河老板黄楚龙）、深圳市友盛地产有限公司、深圳市桂芳园实业有限公司（实控人为佳兆业集团）、深圳市华嵘投资集团有限公司、深业沙河（集团）有限公司（深业集团全资子公司）。
10月11日，粤海街道莱英花园城市更新项目完成了公开选择市场主体评审会，友盛地产、华嵘投资、深业沙河(集团)三家获得莱英花园城市更新项目市场主体候选人资格。11月2日，231位业主为莱英花园城市更新项目实施主体投票，得票率过半即可成为莱英花园小区旧改实施主体。最终深圳市友盛地产有限公司以228票获选，得票率为98.7％。
因为牵涉利益甚多，旧改往往进展缓慢。旧改新规出来之前，开发商为了达到“双百”签约，往往需要花费不短的时间获得民意认同。
政府主导、市场化选择
南都记者获悉，早在2014年，友盛地产便改造了莱英花园1—5栋，即现在的红树别院（英伦名苑四期）。红树别院是2014年的小区，共4栋，其中2-4栋是复式，容积率只有3，是罕见的低密度标准。
同时，有红树别院业主称，该项目返迁物业与外售物业从产品设计、公共配套到用材用料并无二致。此前，市场上多有回迁房质量维权的新闻，回迁房业主担忧房屋质量不如外售物业，外售物业业主则担心回迁房拉低小区品质。而红树别院回迁房与外售物业品质趋同，从一定程度上保障了红树别院物业的价值。
南都记者了解到，红树别院、英伦名苑、莱英花园，均为原宝安县造纸厂，包含有宿舍、厂房、写字楼等物业类型。其中莱英花园共计13栋物业，原为宝安县造纸厂公司宿舍，最早一批物业始建于上世纪80年代，后于1994年、1996年陆续建设。1至5栋于2009年纳入城市更新范围，由友盛地产改造为今天的红树别院；6至7栋拆除后作为学校用地；而8至13栋则因楼龄不足20年而错过当年旧改。
"[size=".(7 - 1)."]"莱英花园

值得注意的是，莱英花园13栋物业中有7栋为企业自建楼，因无竣工验收资料，导致这部分合法购买了房改房、集资房的业主一直无法办理房产证。后经政府相关部门多次协调，最终政府建议通过小区旧改来解决历史遗留问题。此次选定项目实施主体，也意味着南山区首例由政府主导、以市场化方式选择旧改实施主体的老旧小区更新方案取得成功。
比邻华润城，想象空间大
与红树别院3.0的容积率相比，莱英花园城市更新项目8.7的容积率则涵盖了更多内容。根据此前公示的规划草案，后者将由A、B两座建筑组成，其中A座为50层建筑，主要涵盖商业、住宅、公寓等；B座为45层建筑，主要涵盖商业、公寓、保障房等。
具体而言，该项目拟打造7.3万平方米商住综合体，将由单一住宅功能转向为更加多元、更加集约、更加符合民生需求的复合城市功能，包括住宅50928平方米（含人才住房和保障性住房10186平方米），商业、办公及旅馆业建筑10000平方米（含商业文化设施不低于500平方米），商务公寓10000平方米（含人才公寓2000平方米），公共配套设施2810平方米。
南都记者在地图上看到，莱英花园小区坐落在科技园中区，其外围是在深业中城之前创造“史上最难买豪宅”记录的华润城润府、网红商场万象天地，内围是一母同胞的英伦名苑、红树别院，下方是大冲城市花园，距离地铁1号线高新园站700米左右。地理位置得天独厚，也正因为如此，业内对莱英花园城市更新项目颇为关注。
华润城润府是深圳有名的网红楼盘。而莱英花园城市更新项目与华润城为邻，想象空间大。友盛地产相关负责人曾表示，鉴于项目的良好地段和红树别院的成功经验，此次莱英花园的旧改颇受该公司重视，预计品质将有望超越红树别院。若友盛真能兑现承诺，莱英花园城市更新项目成为另一个“网红盘”也未可知。
[quote]观察
网红盘受追捧是对区域基本面的认可
梳理近三年深圳楼市，相继诞生了万科臻山府、招商双玺、华润城、深圳湾瑞府、深业中城等网红盘，整体去化率较高。而细细思考背后的逻辑，网红盘被市场追捧，表面上是限价房红利，实质上则是市场对深圳市城市发展基本面的价值认可。
若按照目前所属初中学区来划分物业的话，红树别院、莱英花园、华润城等都属于南山外国语学校（集团）科华学校初中部片区。该片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带：一是以华润城、红树别院为代表的次新盘；二是以英伦名苑一二三期为代表的老小区。
而华润城润府当属该网红片区的网红。润府三期开盘摇号时，中签率为13.8%，创下了“史上最难买豪宅”的纪录，直到今年深业中城入市这一纪录才被打破。
官方数据显示，2018年深圳市GDP为24221.98亿元人民币，其中南山区达到5018亿。据此前南都梳理的信息，位于“广东经济第一强区”——深圳市南山区的粤海街道，成长走出了华为、中兴、腾讯、大疆等众多国内外知名企业，以及迈瑞医疗、顺丰控股、大族激光、金蝶软件、创维数字、深桑达、中国长城、海能达、达实、华强文化等一大批上市公司。深圳高新技术产业园区、深圳大学、深圳虚拟大学园……深圳的老牌高科技产业地标，也多半聚集在粤海街道。
换言之，楼市是城市的一部分，城市发展才是楼市的基石。
[/code]统筹；南都记者 陈蓉 采写：南都记者 谢萌 陈蓉
摄影：南都记者 顾威