40周年倒计时！罗湖大冲刺，崛起超600万平世界级商圈

再过6天，深圳即将迎来特区40周年。


作为特区梦开始的地方，罗湖承载了深圳人对特区最早的期待和梦想，而东门，则是深圳人时尚、潮流、繁华、热闹生活的缘起：


这里有划时代意义的“东门世纪钟”，诞生过中国内地首家麦当劳，是全国有名的购物天堂，买东西的人经常排长队，人气旺到不可思议，街铺的商业含金量也很高，直追香港。

据深圳新闻网报道，东门30多平的商铺，租金高者达到20万/月，最贵卖到过80万/平，还曾叫出过158万/平的天价……





40年一轮回，作为深圳特区商业缘起之地，东门又迎来新的使命和历史性转折。


7月22日，在步行街改造提升工作专题新闻发布会上，商务部副部长王炳南透露，深圳东门步行街被列入第二批步行街改造升级试点！




壹地产提醒，本次改造是国家层面的规划，它将给东门商圈，以及罗湖带来颠覆性影响：


首先，改造后的东门步行街面积扩大6倍多，规格很高，由华侨城操刀，要建成世界级商圈；


其次，改造后的东门步行街接合湖贝、蔡屋围，集结华侨城、华润、京基三大王牌开发商，变身约618万平的超级大商圈。

以东门步行街被列入改造升级试点为信号，罗湖正在崛起一个世界级的大湾区标杆商圈，堪称深圳版的“银座”。


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"[size=".(7 - 1)."]"从三个层面看

"[size=".(7 - 1)."]"时代为什么选择了东门？



所谓的东门老街，并不是一条街，而是一个商圈，大致为深南东路以北，立新路以南，新园路以东，东门中路以西的范围，总占地面积约17.6万平。


注：图片为大致标注，仅供参考



商圈内包含了茂业百货广场、旺角购物中心、罗湖商业中心、大世界商场等众多大型商厦，是深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。

东门的地位有多重要？从三个层面就能体会到：


首先，东门商圈文化历史底蕴非常深厚。


东门商圈早在明代中期就已经存在，当时被称为“深圳旧墟”，如今深圳的名字，便是由此而来，坊间甚至有“不去东门老街，不算来过深圳”的说法。


和当下林林总总、形形色色地的大型商业综合体相比，东门商圈最大的优势就是，它是深圳历史最为悠久的商业区，文化底蕴非常深厚。


其次，东门商圈影响力很大。

根据滴滴出行联合第一财经发布的《珠三角城市智能出行大数据报告》，2016年1-7月珠三角夜生活指数最高的十大商圈榜单中，东门位列第8，比南山商圈还高出2位。






此外，东门还是深圳首个入选全国十大商业步行街的商圈，全国知名。

再者，东门商圈客流量异常庞大，单日峰值达到100万人次。

因为有1号线、3号线贯穿，还邻近莲塘口岸、罗湖口岸，东门商圈可以便捷承接来自港澳、全国乃至世界的客群，客流量在全国首屈一指。

据相关数据统计，东门商圈日均人流量30多万人次，节假日黄金周日均人流量80多万人次，还曾经创造过单日客流量达到100万人次的历史峰值，年销售额达到惊人的100亿。

100亿是什么概念？按照罗湖2019年总产值（2390亿）计算，东门商圈相当于为罗湖每年GDP贡献了约4.2%的份额。

正是因为深厚的文化底蕴和超强的影响力，新时代商圈建设的重任又选中了东门，以被列入第二批步行街改造升级试点为信号，独领一代风骚的东门商圈强势归来，即将焕发第二春！



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"[size=".(7 - 1)."]"东门商圈扩大6倍 华侨城操刀

"[size=".(7 - 1)."]"罗湖版“欢乐海岸”来了


根据规划，东门商圈本次的提升改造，定位很高（如下图），注意这些关键词：国际影响力、顶级商圈、创新创意之都鲜活样本、世界级能级……


东门改造定位 截图自新时代新罗湖



这意味着，东门商圈要对标国际标准，改造成深圳商业范本，以后提起深圳商圈，第一时间想到的就是东门，就像提起纽约商圈，就会想到纽约第五大道一样。

值得注意的是，东门商圈改造是一个国家层面的规划，本次全国总共才试点了12条步行街，而东门商圈就是其中之一。

此前，全国首批进行步行街改造的试点，都是有名的景点，比如南京夫子庙、重庆解放碑等，而且效果显著，在试点的次年，改造的11条步行街，客流量同比增长超22%，营业额同比上涨约17%。

而本次升级改造的东门商圈，按照商务部2019年9月公布的《推动步行街改造提升工作方案》要求，3年内，客流量和营业额累计会增长约30%。

图片截自新时代新罗湖



为了达到这一目标，政府十分大手笔，可谓是祭出了大杀招。

最新规划将东门商圈从20万平方米拓展到了130万平方米，面积直接翻了6倍多，是南山万象天地的5.6倍，和现在的深圳湾欢乐海岸旗鼓相当。

而且改造后的“大东门商圈”，已经不是简单的商业区，而是变成了一个集文化、教育、娱乐等功能于一体的未来潮流消费地。

根据规划，“大东门商圈”依循“一带两轴三园四组团”的空间架构：





这意味着，未来的东门商圈，西边有布吉河休闲带穿流而过，内有两道岭南风情路贯穿，还有工人文化宫、人民公园和儿童公园分布其中，将变成集商业、教育、文化、娱乐等于一体的潮流消费地。

可能部分网友会对东门商圈升级改造效果抱有怀疑心态，这点完全不用担心，因为去年12月底，华侨城曾公开宣布，已正式签约深圳东门老街改造运营项目。


华侨城是什么样的存在？公认的高端商业专家，打造的南山欢乐海岸，是声名远扬的购物天堂，本次亲自操刀的东门商圈，大概率就是罗湖版的“欢乐海岸”。


图源：深圳买房计划

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"[size=".(7 - 1)."]"东门商圈接合湖贝+蔡屋围

"[size=".(7 - 1)."]"大湾区标杆商圈崛起 比肩银座


如果说升级后的东门商圈，本身就将成为国际化的顶级商圈，无比具有竞争力，更值得注意的是，面积达到130万平的“大东门商圈”还接合了湖贝、蔡屋围2大片区。


对湖贝和蔡屋围不了解的人，可能没意识到，这种接合意味着什么，它意味着——


以东门商圈为核心，罗湖正在崛起一个超级无敌的世界级商圈标杆。


先看湖贝旧改。


湖贝旧改总计容建筑面积约220万平方米，总投资预计高达700亿，注意，湖贝旧改体量和华润城相当，投资力度是华润城的2倍。


根据规划，湖贝旧改有5条地铁轨道交汇，要建500米地标摩天大楼湖贝塔，49万平的万象系顶级商业，以及包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆在内的大型文化设施集群。

湖贝城市更新统筹片区效果图



湖贝旧改所有的规划，几乎都是最高规格，比如文化设施集群中的歌剧院，规划为1500座，比深圳大剧院还多了300座；音乐厅1200座，是深圳音乐厅的2倍，美术馆与何香凝美术馆（6000平米）体量相近。


再比如打造的万象系商业，是万象城的3.0版本，要建深圳首个最高的垂直MALL，提供了1万个停车位，超过世界最大室内停车场芝加哥机场（9250个），是华润商业的集大成之作，将成为深圳最高端的商业地标！


华润曾公开表示，要把湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的全球性地标建筑群，野心十足。


当前，湖贝旧改已经大面积动工，一个超国际化，超震撼视觉冲击力、超完善配套体系的巨无霸地标综合体，正在迎面而来。

湖贝城市更新统筹片区效果图



再看蔡屋围。

蔡屋围统筹片区总建面约268万平，作为深圳最早的一批总部中心，目前正在进行全面大换血。


根据规划，这里将建设深圳市地标性建筑群，打造成世界级的，以金融为核心，以文化消费为带动的国际现代服务业中心，比肩曼哈顿华尔街、香港中环等世界级城市中心。

去年5月份，京基地产与蔡屋围股份公司已经启动对片区的部分签约工作，目前已经开始拆迁。




蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图（以政府最终审批为准）


壹地产提醒，东门商圈、湖贝旧改、蔡屋围旧改，这三个地方连成一片，将崛起深圳，乃至大湾区最顶级的商圈。


我们来看看这个组合，实力有多强劲——


组成：世界能级商圈，以500米湖贝塔为代表地标建筑群，3.0版万象城，歌剧院、美术馆等文化设施集群等；

体量：新东门商圈130万平+湖贝旧改220万平+蔡屋围268万平，体量达到了618万平；

品牌：华侨城+华润+京基，集结三大商业运营的王牌开发商。


毫不夸张地说，在超大体量、和超高规格、超级名企操刀之下，东门+湖贝+蔡屋围的强强联合，将成为深圳，乃至大湾区罕见的超级大商圈，可与东京的银座比肩。


而且，这个超级商圈的崛起，还有免税购物区和升级的交通枢纽助力。


根据罗湖区《深港口岸经济带罗湖先行区发展规划》，罗湖口岸、文锦渡口岸片区将建设免税购物区；同时，罗湖口岸旁的深圳火车站要将大升级，罗湖政府目前正在推动深圳火车站融入国家高铁网络，新增联络线，引入赣深高铁、厦深铁路，南向接入广深港高铁，预留东铁线接口，将其打造成大湾区高铁枢纽，进一步打通罗湖的交通脉络。





可以预见，在免税购物区的落地，交通枢纽升级的助力下，以东门为核心的世界级商圈将加速崛起，并给城市带来三大重要影响：


1、以绝对的国际商圈标杆地位，成为深圳门户，为深圳增加一张新名片；
2、为深圳引流很多高端产业，比如金融、科技等，吸引众多名企进驻；
3、为深圳引流来自全国、乃至世界的旅游、消费人流，给城市注入源源不断地活力。

想象一下，等到2035年，深圳变成了国际标杆城市，全球的顶级资源都会漫灌到深圳，而大东门商圈可能就是很多金融、外贸等跨国企业、世界名企的首选，也可能是众多国际友人来深圳游玩的第一站。


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"[size=".(7 - 1)."]"262米地标项目即将入市

"[size=".(7 - 1)."]"抢滩罗湖金三角头部资产


大东门商圈的这种蜕变，除了给城市带来巨大影响，也将催生一个置业机遇——片区内的高端居住产品。

这种产品刚好承接片区内精英人才的长住需求，以及消费旅游人群的旅居需求，趁大东门商圈蜕变在即，当下正是介入的好时机。

根据市场数据统计，大东门商圈所在罗湖金三角片区的公寓租金回报率领跑全市，以汇金天琅大厦为例，户型约37平的房子，总价约326万，但是月租金高达11100元，回报率达到了4.09%。





要知道，当前深圳市场的平均租金回报率仅约1.33%，就连罗湖、福田其它中心区的标杆公寓项目，回报率也仅在2.1%-3%之间，对比不难发现，罗湖金三角核心资产的价值潜力。


但是，罗湖因为开发较早，城市空间发展饱和，东门商圈+湖贝旧改+蔡屋围所在的罗湖金三角片区，很少有新盘入市。

不过，壹地产刚刚得到消息，占据罗湖金三角核心位置的兆鑫汇金广场，即将入市了。

兆鑫汇金广场位于深南东路与建设路交汇处东南侧，是继京基100后，区域内的又一大型商业综合体，对项目进行分析，发现有三大优势：

1、罗湖金三角核心+深南大道封面，地段无敌

兆鑫汇金广场占据深南大道400米封面，享受东门商圈升级改造、湖贝和蔡屋围旧改焕新的三大超级辐射利好，地段万里挑一。





2、9地铁+3口岸，地下商业无缝接驳3地铁，交通无敌

兆鑫汇金广场周边轨道交通非常发达，所在区域内已建成1号线、2号线、3号线、7号线、9号线5条地铁，再加上规划中的5号线、8号线、11号线、17号线4条地铁，共计有9条地铁线贯穿。


深圳市轨道交通(2016-2030)规划方案 罗湖线路示意



其中，项目商业直通地铁1号线和3号线交汇的老街站，及5号线西延线“建设路站”，轨道交通非常便捷。

此外，兆鑫汇金广场所在的片区，还拥有3个口岸、2个高铁站，半小时即可覆盖整个粤港澳大湾区生活圈。


3、262米地标作品，国际豪宅资产，品质无敌

兆鑫汇金广场建筑高度最高达到了262米，是地标级的城市封面作品，由全球顶级设计团队打造，品质十分惊艳。






上图是项目的主入口俯瞰图，是不是感觉气势恢宏、敞亮大气，这是因为采用了全玻幕墙的设计，单块幕墙的造价高达200万，是平安金融中心同款。





这是项目的整体效果图，由曾经一手打造了东京阿玛尼“银座塔”旗舰店、意大利米兰新国际会展中心的国际知名建筑大师福克萨斯设计，造型别致，建筑曲线流畅，整体观感兼具俊朗与柔美。

为了达到最好的视觉呈现效果，外立面由全球高端幕墙第一品牌江河幕墙倾力打造，15+16+15mm三超白双银中空LOW-E玻璃，两倍于市场常规品质。





不仅外部锻造惊艳出挑，内部打造也别具匠心，兆鑫汇金广场的室内设计由程绍正韬负责。


这位打造过汉京九榕台顶层复式、华润深圳湾悦玺三期的设计大师，深谙东方美学，为兆鑫汇金广场打造的室内空间，简洁优雅，富有诗意，营造的居住体验，称得上是国际豪宅级别。


核心地段+便捷交通+地标豪宅品质，注定了兆鑫汇金广场会成为罗湖金三角片区发展红利的头部标杆资产，拥有可观的价值前景，这点参考上文提到的，项目旁边的汇金天琅大厦就能感受的到。


据悉，兆鑫汇金广场体验中心已经开放，本次主推建面约51-106平的云端美学空间，全奢系精装交付，不限购不限贷，是抢滩罗湖金三角、大东门商圈头部资产的大好机会，各位朋友一定要好好把握！