深圳楼市，走下神坛：“炒房之城”神话破灭，量价双跌，探底不休 ...

这是熊猫贝贝的第599篇原创文章：


在房地产行业的圈子里面，甚至在全国投资领域（特别是跨地域资产投资领域）也就是大家常常听到的“行内”，和“圈内”，对于中国的三个城市，不约而同的定义为“炒房之城”。
这三个城市分别是深圳，杭州，西安。
而且还是有顺序的，房价最高，涨得最凶，最好“操作”的，是深圳。
在深圳，什么朋友聚会，商务沟通，甚至连谈婚论嫁恋爱拍拖，买房，房价，楼市……是永远绕不开的话题，好像不聊聊对房子的看法，不谈谈楼市的门道，就不会说话了一样。
相信在深圳的朋友，或者有在深圳工作生活经历的朋友，肯定都会会心一笑。
当然，这都是以前的情况了，从2021年2月8日“二手房指导价”的半年以后回头来看，谁也想不到，这么一个全民关注，热情高涨，甚至说的上是亢奋的深圳楼市，会变成今天这个样子。
春节以后的小阳春？
没有……市场没有给出什么反应的时间，年后楼市直接入冬……
五一黄金周？
还是没有……楼市调控层层加码，监管监察步步趋严，还顺带着，银行贷款也收紧了，这就不是入冬了，直接冻住了……
那期期艾艾好不容熬过半年了，总是该强势反弹了吧？
依然没有……量价双跌，雪上加霜……
这就是曾经被戏称为“中国炒房第一城”的深圳，最真实的当下楼市和房价情况。
没有唱衰看空的意思，只是陈述现实情况，如果不相信？
欢迎来深圳。


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"[size=".(7 - 1)."]"“二手房指导价”新政的威力，让深圳的楼市和房价，重新做人



这个标题，如果放到半年以前写出来，说出来，估计要被口水和唾沫淹死，别的不说，我这长期稳定打造的房地产领域创作者的头衔，怕是要被所有当时在深圳楼市中狂欢的民众，给砸的粉碎。
但是208新政已经过去了半年，这么写就没问题了，因为现实和行情，已经给所有曾经对政策调控嗤之以鼻，死硬看多深圳楼市房价的群体，好好的上了一课。
国家不出手，那是手下留情，国家一出手，那就是雷霆手段，噢，国家出手了，所有原本振振有词，还计划着抱团，哄抬房价的炒房群体，才突然发现，还是冒昧了，还是错判了。
这就和铁匠手上的铁锤是一样感觉，没有砸到自己头上，总以为自己头铁。
当然，深圳人这么傲娇也是有原因的，放眼全国，要说对楼市调控和市场规则适应力最强的，深圳敢说第二，恐怕找不出第一。
越是经济快速增长，市场极度活跃的城市，金融化思维和一条龙解决问题去搞钱的效率，就越发达。
再加上深圳前几年的调控“假摔”，“偷跑”，“留后门”等等的骚操作，这个在深圳都应该懂吧？
这就造成了深圳楼市的一个固定行情规律：短则3个月，最长不超过半年，在当前的市场调控规则之下，深圳人就能适应，并且找到面上好看，合理合法的炒房路子。
厉害吧？不相信，不要去查，随便找个深圳关心楼市房价的人问问，2020年7月15日深圳调控了啥内容？啥内容？不知道啊！
曾经的调控模式，在深圳就是一种信号：越调越涨，赶快上车！
但是208新政是什么，一问一个准。
固若金汤，根深蒂固，堪比金刚石的深圳房价永远看多，一房难求炒房必成的深圳楼市和房价预期，终于在208新政的铁锤面前，重新体验了一把回炉重修的捶打体验。
什么是208新政？“二手房指导价”，谢谢。
如果用网络语气来总结208新政和深圳投机炒房的风气关系，那莫过于：
今天你对我漫不经心，明天我让你步步惊心！
长期自恃资本通天，金融万能的深圳炒房客们，经过半年时间，才反应过来，这个208新政不是以前的和风细雨啊，简直就是雷霆万钧呐~


图片来源：网络

这一轮新政市场效果检验下来，简直不是敲棍子了，完全是水泥柱往头上砸呀~
深圳房地产中介协会最新数据，2021年第32周，也就是上周（8.2-8.8），深圳周网签量再度下探，首次跌破600套关口。
这是今年以来，继春节周（2.15-2.21）周网签量362套最低点的新低。
月网签，8月1日-9日，深圳二手住宅网签591套，和上月同期相比，网签量还在下降。
7月1日-9日，深圳二手住宅网签770套。
价格行情放后面来说，光从这个成交量的趋势来看，“探底”恐怕还将继续持续。
而这个成交行情，向中国的所有城市和高层证明了一件事，那就是“二手房指导价”新政，半年市场化政策效果大考，给出了一份高分答卷。
所以，“二手房指导价”已经迅速在全国多个城市执行实施开来。
而最先实施的深圳，也是最严格最到位的深圳，毫无疑问，效果也是最好的。
半年过去了，这话说出来，也没有人会向我扔石头了。哈哈哈哈……
图片来源：网络

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"[size=".(7 - 1)."]"深圳楼市，雪上加霜，神坛直坠，立竿见影



成交量开始低迷并且“探底”不止，那么市场情绪，房价预期，还有资产心态呢？
在这种情况，说深圳速度或许有些讽刺的意味，但是在对楼市和房价的觉悟上面，很显然深圳的各路朋友，是远远没有深圳速度，深圳效率的，总是有人还活在几年一天一个行情，茶水费好处费红包可以挑着收，卖房加价看心情的美好时光里面，难以自拔。
不过有一点是都看明白了，那就是搞钱一流，讲究效率，无孔不入，精明灵活的深圳人民，终于是体会到了什么叫国家意志，什么叫政策力量，当然，还有势大力沉的调控落地，尽管这样的明白，不是很多人愿意看到，但是无法拒绝。
从208新政出台以来，深圳的楼市，就是一副鲜活的众生相：
首先来看房价，不敢说什么下跌，但是横盘，震荡，上攻无力，那是跑不掉的：


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据国家统计局数据，深圳二手房价连续两月下跌。5月份环比跌幅为0.1%，告别23连涨，首次下滑。6月环比跌幅为0.2%，跌幅有扩大趋势。
易居研究院统计的数据，上半年深圳二手房价跌幅达15%！今年1月份深圳二手房均价72436元/平，6月份二手均价为61500元/平，直降10936元/平！
6月二手房均价接近于官方指导价的均值，这就是二手房成交参考价的震慑力。


其次来看曾经驰名全国，手眼通天，佣金随便就有六位数的中介行业，从花天酒地，到为生计发愁，只用了半年时间：
深房中协的统计数据显示，上半年房产中介从业人员月均网签0.1套，相比去年人月均值下降46%。
有中介表示，每天打100个电话，几乎都被拒绝。伴随楼市起伏，从车马喧嚣到门可罗雀，深圳中介体验了职业生涯的大起大落。
深圳住宅小区楼下的房产中介，被迫下岗，门店倒闭。深圳大街上随手一拍，即可发现原本的房屋中介门店，贴上了旺铺转租、旺铺招租的字样。
6月，深圳实名登记的房产中介从业人员为45458人，同比下滑11.8%，整个行业减少5000多名从业者。
这些房产中介趁着市场的热度而来，又随着行情的下行而消失。
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然后再看市场买家：从一房难求，梦寐以求，到热情消退，谨慎观望。
曾经的深圳，楼市堪比战场：每逢周末就看房、通宵排队认筹、代持搞定名额…
过去想买深圳网红盘，不交钱，没门道，脾气硬，不想蜕层皮，那想都没有必要去想。
208以后，二手房市场迅速哑火，很快也拉动着一手房和新房，也被一起拽下“神坛”。
对不确定的恐惧，悄然无声地开始在市场中蔓延，买房人的热情，也被冰冷的市场所感染。
时时谨慎，处处纠结，入围了还要想一想，积分低也要挑一挑。
二手房市场的胶着和纸糊的坚强也没能坚持多久，乖乖按照指导价变现离场的玩家也陆续出现。死抗的价格，弱不禁风，一触即溃，恐怕炒房群体和业主们心里都明白，原本的卖方强势和加价傲娇的好日子，恐怕已经到头了。
市场冷了，买房群体热情蔫了，他们也不再焦灼了。
因为，就算真的想买，价格合适，银行也不定能放款了……深圳的全款，从来不坑深圳以外的人，大家都懂。


还有炒房群体呢？先不说深房理被查处的事儿，（有兴趣看看我的文章：“炒房行为”和“违法违规”挂钩：“房子是致富资产”的时代终结）深圳当前的楼市监管，岂是宵小之辈敢冒死尝试的？
留给深圳炒房客的只有两条路，能熬，那就炒房变成房东，赌一赌看“二手房指导价”会不会放松，毕竟赚100万和亏200万的感受差距不是谁都输得起。
要么，杠杆太高，熬不住，不是法拍，就是割肉，当然是按照指导价，去市场碰碰运气……
像不像股市老手被深度套牢的既视感？
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最后还有个开发商群体，在深圳做开发商的，恐怕现在是真的举步维艰，战战兢兢只求活路一条了。
就连全国“两集中”供地，深圳第二次集中土拍紧急被终止取消，很大的可能，就是深圳本土的开发商，日子不好过，外地的开发商，对于深圳这种天价土地又怕吃不住。综合导致了土拍报名参拍开发商数量太少。


似乎是一条分界线，将深圳的楼市和曾经的繁华喧嚣，火热爆棚和现在的冰冻万丈，深度重创，给泾渭分明地进行了划分。
而这一条分界线，就是“208新政”。
很显然，分界线坚固清晰地存在着，深圳整个楼市，低迷冰冻。
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"[size=".(7 - 1)."]"理性分析：深圳楼市降温的原因和接下来的走势



诚然，208新政的威力毋庸置疑，但是其实对于深圳这样的全国楼市房价标杆城市来说，取得当前这样立竿见影效果，还有很多来自于政策，金融，监管层面的“组合拳”：
1.打新积分规则升级；
2.严查经营贷、消费贷流入楼市；
3.全市范围内，禁止代理销售小产权；
4.新房“指导价”，严禁开发商通过提高装修价格变相抬高房价；
5.全市拟实行大学区招生制度。
甚至还有不确定的信号持续释放，当然，没有明确的文件和政策出台以前，所有的风声，特别是负面的信息，基本上都不是空穴来风，比如：
1、房产税在深圳试点；
2、二手房交易规则改变，取消中介；
3、中介收入按照当地收入水平三倍上限限制；
4、二手房指导价进行再次调整执行，当然银行金融机构和评估也是跟着政策走的……
其实都是好消息，主要看角度问题，炒房的，被房子套住，高价接盘的，心惊胆战，恨得牙根咬碎，而在2021年经济大环境趋于紧缩背景下，在深圳的年轻人和刚需们，心中暗喜。
在深圳这么一个长期供需挤压，市场狂热的城市，想让卖家低头，可从来都不是件容易事。


那么，接下来，政策层面又会有哪些趋势呢？深圳的楼市和房价会怎么走？
以下，是个人的几个分析观点：
1、“二手房指导价”政策将会继续坚定地执行下去，这个没有任何悬念，对于当前深圳依然处于高位的房价而言，指导价挤泡沫的风险可能性，远远大于指导价上调，给被套牢的炒房群体套现离场的可能性。
2、学区房将成为深圳房价信仰率先崩塌的主要高位集中领域；
3、到2022年年中以前，法拍房的数量会出现一个高峰；
4、二手房指导价将无限逼近成交价，最终会成为具有权威意义的市场行情，届时，深圳的房价行情，就回归“计划经济模式”，话语权和定价权，由政府掌控。
5、调控环境持续的时间，和深圳楼市中死硬派和激进炒作群体没有完全清空，或者市场预期没有真正实现“房住不炒”以前，没有放松或者放开的可能。
6、深圳的房价上涨，楼市火热，已经失去了支撑的根基，金融抽梯子，调控要加码，监管不放松，深圳房价永远涨，深圳房价永远有人要的神话，宣告破灭。
7、那么深圳的房子还有资产投资价值吗？
有，很肯定的有，但是投资逻辑已经不一样了：
短期1-3年做好站岗坚守的心理准备，甚至还有价格回调的风险；
中期跟上节奏，和国家宏观经济同步增长，甚至还有快人一步的成长可能和空间；
长期那就是和深圳未来经济发展的前景和潜力对赌了，一个辉煌了40年的经济特区，得天独厚的政策，地理，经济等等多维度综合优势，看空深圳那就是不识时务。


最后还是要说一下，并没有丝毫看空看衰深圳的意思，只是现在停下来，刀口向内，剔除顽疾，整顿梳理，是为了未来能够轻装上阵，走的更好，走的更远，走的更快。
明天的深圳，一定会更好！
（本文受深圳好友邀约所写，就是为了让更多的人了解中国房价第一城，楼市标杆城市深圳当前的真实情况，帮助大家了解国家对楼市和房价的策略和思路，指导购房或投资的决策。）
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