实力还是泡沫?深圳破

深圳实验光明学校小学部的学区即将完工！
光明区二手房单价要破“7”字头？
光明今年首个住宅开盘遇冷
勤诚达正大城公寓全面开售现场火爆
松山湖科学城至光明科学城通道开建
地铁6号线今年通车...
在刚过去的Q1里，光明用它的喜与悲一次次的登上了深圳热搜！
说起深圳的光明，以前很多朋友想到光明乳鸽、光明滑草游乐园...
曾经的光明对于深圳，是发展比较落后的片区，甚至不少深圳土著可能都没有去过。不过自从粤港澳大湾区规划的确立，我们来看看在粤港澳大湾区时代，光明的地理位置可谓是妥妥的C位。


△光明科学城区位图

近几年随着各种政策利好轮番出台，光明各项配套持续升级，光明科学城的启动区项目工作已全面开展...光明已经成为深圳目前当之无愧的“网红”了。
特别是去年的玖龙台二期和绿地新都会开盘当日秒光，足以证明刚需置业者对于光明住宅项目的期待和追捧。






据深圳中原研究中心数据显示，2019年光明区新房成交量暴涨了199.5%。
来源：深圳中原研究中心

"[size=".(7 - 1)."]"1 深圳“远郊”为何房价直逼六万？

近两年燥热的光明二手房业主把房价挂牌站上6万+，甚至个别已经挂7.3万/平，大有超越宇宙中心龙华，成为下一个南山的趋势。


（来源：链家）

从深圳地图来看，光明区位于深圳的西北部，南边是宝安区和龙华新区，光明区到福田中心的距离是34公里，到南山科技园的距离是25公里，光明与南山和福田之间还隔着民治、龙华、观澜、大浪、石岩的千山万水，远郊的光明支撑起六万多甚至更高的单价，是这两个因素：交通和产业。
一横两纵的高速交通



一横：深圳外环高速公路。
深圳外环高速公路，是广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网中的重要组成部分，也是深圳市“七横十三纵”高快速道路网重要“一横”。
路线自西向东，西起沿江高速，与沿江、广深、南光等深圳所有纵向高速公路交叉衔接，东至盐坝高速，进而与珠三角高速公路形成联网。


两纵：龙大高速、南光高速
两条高速目前均取消收费口，全程无红绿灯，属于两条南北快线。
光明的涨价神器6号线

再加上光明的涨价神器：地铁6号线和深实验光明学校，光明“破6冲7”可能不会只是网上说说了。
世界一流科学城

如今的光明区已初步形成了以新一代信息技术为代表的高新技术产业集群的产业发展模式。
其中三大主导产业为新一代信息技术、新材料、新能源，四大新兴产业基地为新材料（石墨烯）、人工智能、生物与生命健康、文化创意。2019年光明区实现地区生产总值1020.92亿元，同比增长8.0%。
2019年，光明科学城正式开工建设，令整个光明区都“火”了起来。而科学城，也正是光明区目前最核心的规划建设之地。
根据规划内容，光明科学城地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊中间节点，规划范围北起深莞边界，东南至光明区边界，西以龙大高速为界，规划总面积99平方公里，足足有半个光明之多。以“科学+城市+产业”为发展规划，以“一心两区、绿环萦绕”为空间格局，打造成世界一流科学城。
在深圳能称的上“世界级”的规划不多，比如世界级的大湾区，再比如世界活力绿色海岸带前海。而光明的规划里却包含“世界一流科学城”：
“规划总面积达99平方公里，对标全球最高标准、最好水平。”
这个“光明科学城”到底是啥？ 光明科学城核心区将聚焦生命科学、信息科学、材料科学、空间科学等重点学科领域，加快建设一批前沿领域的大科学装置和国家级实验室、综合研究平台等，规划建设六个大科学装置。


而需要打造一个世界一流的科学城还要有源源不断的力量的补给——教育。
而且教育也是这一个板块土地价值的高度的重要加分项。
得教育者，得天下
优质中小学，与任何一个城市来说，都是稀缺的。
对于政府来说，顶级教育的资源，实属一种分配。与学校而言，希望被分派的招生范围，生源质量高，家庭有能力、有时间关注小孩学习。与政府而言，优质教育资源，要侧重为城市的战略服务，比如为引进人才服务。
光明是一个科教研新区。
中山大学进驻、科学城进驻、高端企业进驻，意味着要进驻一堆人才。吸引国际顶尖人才，留住人才的人和心，就必须解决人才的后顾之忧。光明既然承当了粤港澳科技主轴重要节点的重任，就要为这些人才提供优质教育资源。
所以，光明进驻了实验学校的小初高，也在建设中山大学附属学校的幼小初。石岩公学由深圳8大名校宝安中学集团承办了。光明企业勤诚达，还巨资引进了名校华中师范附属学校。
中山大学附属小学效果图

按照方案，2021年光明将建成市第十五（光明）高级中学、第二十二（光明）高级中学。
光明高中园计划投资18.4亿元，用地面积17.9公顷，总建筑面积230000平方米。办学规模126个班，提供学位6300个，计划于2022年建成，秋季将开始入学招生，将大大缓解高中学位紧缺问题。


而近期关于深圳实验光明学校小学学位划分出炉，深圳实验光明学校，规划为九年一贯制，建成后可新增1980个学位。 该学校是光明区重点项目之一，学校不仅隶属于光明区教育局，也隶属于深圳实验教育集团。
"[size=".(7 - 1)."]"2 猜测，今年会有几个日光盘？

正如开头所说的，去年的光明开盘成绩优秀，共获批了10个预售许可证，其中住宅项目仅有4个。
而今年光明区预计将会推出17个项目，其中有14个住宅项目，相较于2019年4个预售住宅项目，将有较为明显的增加。


包括已经开盘的乐府广场，光明今年共有17个项目计划开盘，今年值得重点关注的项目应为靠近轨道站点的品质住宅项目，或自身配套较为强大的大型综合体项目，比如金融街华发·融御华府、勤达城正大城四期、宏发万悦山（宏发万悦山_楼盘详情-深圳手机搜狐焦点网）、中海光明项目及电建洺悦府等。


楼盘分布图（来源：家在深圳）
1
金融街华发·融御首府


开发商：深圳融祺投资发展有限公司
项目亮点：近在建地铁6号线“观光路站” 靠近光明区行政文化核心、容积率较低
地铁距离：距离6号线观光站约200米
学区：小学（光明小学、东周小学、深圳实验光明学校）；初中（凤凰学校、光明中学）
最新动态：已出地面八九层，预计将推出93-125㎡精装住宅产品
金融街华发·融御华府简介（金融街华发融御华府_楼盘详情-深圳手机搜狐焦点网）：项目位于光明街道光明大道西侧，距离在建地铁6号线“观光路站”约150米，与光明昔日的“地王”项目龙光玖龙台一路之隔，开发商融祺投资为金融街旗下公司，在2018年拍下该地，根据“单限双竞”方式计算可售楼面单价为32776元/平米，网传开盘价格在5万/平米以上。
项目占地面积24109㎡，容积率不超过4.5，一层4户，总建面不超过108490㎡，需配建人才房13800㎡，可售住宅面积83870㎡。整体由6栋超高层住宅、1栋人才房及一所9班幼儿园组成，采用围合式布局。共规划有784套房源，主推建面约93-125㎡住宅，预计下半年入市。


2
勤诚达正大城四期


开发商：深圳市勤诚达集团有限公司
项目亮点：87万㎡大型综合体 配建幼儿园、九年制学校和4.8万㎡商业
地铁距离：距离6号线长圳站约1公里。
学区：小学（长圳学校、玉律学校、华中师大附属光明勤诚达学校）；初中（长圳学校、玉律学校、华中师大附属光明勤诚达学校）
最新动态：已全面开工，目前在挖地基阶段
勤达城正大城四期简介：项目位于长松路与元圳路交汇处，由深圳市勤诚达集团有限公司进行开发，总建面约87万㎡，容积率5.0，是集住宅、商务公寓、写字楼、商业、教育为一体的生活大城，也是目前深圳较大规模的城市综合体，分四期开发，一二期住宅已售罄，三期刚刚推出，预计明年推出四期的住宅产品。
有了前几期的铺垫，预计四期会延续前期的行情，整个大社区自身配套较为强大，配建有公园、幼儿园、集中式商业及九年制公立学校等，在小区就可以满足日常基本需求，但由于距离地铁6号线站点和龙大高速入口稍远，日常出行略显不便。


3
星河天地新品
开发商：深圳市奥星房地产开发有限公司
项目亮点：光明中心区 综合体
最新动态：正在进行地面平整，预计明年底推出新一期的住宅产品
项目简介：项目位于光明中心片区，毗邻在建中的地铁6号线“光明大街站”，分为三期开发，集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体。社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。目前一期住宅及办公产品在售中，预计明年推出新一期的住宅产品。
整体区位和交通条件较为不错，配建小学，并且将会引入cococity系商业，星河商业运营能力不错，势必会为光明的商圈发展起到重要作用，目前周边多以工地或农民房为主，环境和配套的提升需要一定时间。


4
宏发万悦山


开发商：宏发地产
项目亮点：坐落光明凤凰城 商住综合体
地铁距离：紧邻地铁6号线，居于观光站和光明大街站之间，前后900米左右。
学区：小学（光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校）；初中（光明中学、凤凰学校、光明区外国语学校）
最新动态：目前建设中，地基基本完成，预计下半年入市
宏发万悦山简介：项目位于光明大道与华夏路交叉口东南侧，紧邻地铁6号线，居于观光站和光明大街站之间，前后900米左右。周边还有规划地铁13号线，未来开通之后，可沿地铁直达市区各处。开发建设用地面积4万㎡，总建面约25万㎡，分两期开发，包含住宅、商业和办公等业态。整体区位不错，交通便利，但由于距离光明大道较近，需要注意马路噪音和粉尘的影响，应尽量选择不朝马路的单位。


5
中海光明项目


开发商：中海地产集团有限公司
项目亮点：近6号线“观光路站” 和未来13号线、周边多个品质居住社区
地铁距离：邻近深圳地铁6号线观光站
学区：小学（光明小学、东周小学、深圳实验光明学校、光明区外国语学校）；初中（凤凰学校、光明中学）
最新动态：已全面动工，预计年底入市
项目简介：项目位于观光路北侧、明政路南侧，近新城公园，占地面积约4.6万㎡，建面约18.4万㎡，其中配建人才房面积约4.2万㎡，规划住宅、底商等业态功能。地处光明行政文化核心区域，周边有深房传麒山、光明大第等成熟社区，整体环境较为不错，安静宜居，各项配套丰富，距离6号线“观光路站”较近。


6
洺悦府（电建）


开发商：电建地产（深圳）有限公司
项目亮点：距离学校近、地铁近
地铁距离：距离6号线观光站约200米
学区：小学（光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校）；初中（凤凰学校、光明中学、光明区外国语学校）
最新动态：建设中
洺悦府简介：项目位于光明大道东侧、华裕路北侧，占地面积约1.8万㎡，建筑面积约7.4万㎡，配建人才房面积约1.9万㎡，主要包含住宅、商业等业态。地处光明行政文化核心，周边配套丰富，环境优美，靠近光明大道的户型可能会稍受噪音影响。


"[size=".(7 - 1)."]"3 写在最后

有人说，光明是深圳政府开着飞机撒钱的地方，大批量的投入，这样的涨幅可以说得上市深圳地价涨幅最快的区域之一了，尤其是去年6月24号的这场土拍，中海和电建联合拿下光明的两块土地，成交楼面地价逼近4万/平。
对比看2018年11月，华润、金融街拿下的光明地块，可售楼面地价分别只要3-3.3万/平。
短短半年，光明地价上涨近1万/平！看得出来看好光明的人都在用脚投票。
而有的人却认为以前一个去都没去过的地方，房价竟然也要比肩南山了吗？现在的高位必然是泡沫，入手光明，以后必然会长期站岗，有这个钱我还不如去挑个观澜的新房。
<今日互动>


你认为目前光明房价到底是实力还是泡沫？
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PS：文中新盘对应中小学的学区均以日前公布的意见稿为依据，仅供参考，具体就读情况以光明区教育局公布为准，部分信息来源于深圳房地产信息网、家在深圳。