深圳光明，会成为下一个“滞涨”的龙岗吗？

来源/帮你选房
文/大先生




要说当下深圳楼市最火热的片区，光明绝对是绕不开的话题。


刚成立两年的光明，还没有完全摆脱城中村、厂房以及荒原组合的面貌，属于典型的“三无”片区：无直达市区的地铁、无成型的产业中心、无完备的居住配套。


但在房价上，光明却早已超越坂田，秒杀龙岗、坪山、大鹏，对标龙华。不仅新房市场屡现日光盘，二手房也已超6字头。






贝壳数据显示，光明8月二手房挂牌均价61575元/㎡，相较去年9月的47526元/㎡，大涨30%，光明大第、龙光玖龙台等热盘的挂牌价已经超过7万+。


这样的热度，不免让人隐隐有些不安。


毕竟，上一个这么火的龙岗，从3年前开始横盘至今，早已失去昔日的光环。


光明会按规划发展兑现价值，成功打造成为世界级的科学城？还是会重蹈龙岗覆辙，因概念透支房价沦为投机热土，反而阻碍其规划的最终实现，进而导致前期跟风的资金站岗被套？


这是很多关注光明楼市的购房者都有的疑问。




01




今天光明的火热，与2016年大量资金入场买龙岗，是何等的相似。


2016年，深圳提出总投资高达1.65万亿元的“东进”战略，要打造龙岗、坪山中心。


此消息一出，投资客们纷纷进军东部，希望能率先收割规划红利。


但在随后几年，“东进”的声音渐弱，“一路向西”的说法又重出江湖。同时，东部的房价也随之回落，至今已横盘超过3年。


前几年，龙岗价格破3万/㎡的时候，沙井与龙岗是差不多的价位。


然而现如今，沙井趁着西部火热的东风开始崛起，房价已经从3万飙升到6万+。


龙岗却还保持着3年前的状态，不温不火。








从去年9月到今年8月，沙井二手房挂牌均价的涨幅高达40%，而同时期龙岗的涨幅只有12%，均价仅为5万/㎡。


以片区划分，除去龙岗中心城、大运新城、坂田、布吉等片区，平湖、双龙、宝荷片区的房价仍然还是4字头。


其中，双龙的均价甚至只有3.7万/㎡，比隔壁开发没多久的坪山均价还低，更别提和西部的沙井比均价，妥妥的输一截。


从具体楼盘来看，除了个别如龙岗外国语小户型学区房每年涨约10%左右外，大部分龙岗二手房涨幅并不大，滞涨状态的房子比较多，部分楼盘甚至不涨反跌。


比如远洋新天地，2017年1月开盘的时候，备案均价4.27万/㎡，后来又降到4万/㎡。现在，甚至还有二手房源挂到3.8万/㎡，比两年前的备案价还低。






当初在“东进”时投机买房的，如今大概率只会亏本。




02




龙岗因何滞涨？


因为深圳有购买力的潜在购房者，几乎都在福田尤其是南山。相较于遥远的龙岗，他们更愿意买在通勤方便的宝安。


我有个住龙岗的朋友，在南山上班，每天上下班对她来说都是一项艰巨的任务，不论开车还是地铁，单程时间都要超过2小时。


所以宝安的确是有大量人口居住，且有巨大高净值人群支撑。再加上宝安都是刚需自住，新房供应又少，供需矛盾愈发明显。


于是每次深圳房价上涨，宝安的房价就跟着涨，那些买不起宝安的人，只好凑点钱去龙岗，先上车再说。


上车的意思是，心里其实并不满意，但被深圳的房价涨怕了，先买一套跟上涨幅，过几年攒够了钱再置换。


这导致龙岗的“上车盘”比例过高，很多业主并没有真实的居住需求，买了房依旧还是租在南山宝安，准备有钱了再换。


换房子自然要把旧房子卖掉，如果一个地方的房子大家都是用来上车的，那必然也面临巨大的抛售压力，房价自然也很难上去。


尤其是这段时间深圳西部楼市火热，龙岗的上车业主看着宝安蹭蹭往上涨，自己那边却丝毫不动，心中更焦虑了，出现了不少急着抛售的低价盘。




03




因此，供需严重失衡，是龙岗楼市最大的问题。


我一直说，深圳房子的价格是买上去的，推动价格上涨的一定是需求。


深圳西部的房子为什么持续上涨？


因为西部产业强，购买力强，市场需求量大，但无论是新房还是二手房，供应量都非常有限。


深圳西部南山、宝安、光明这三个区现在二手房源分别只有5123套、3842套、420套，不到深圳总二手房套数的四分之一。






同样的道理，龙岗的房子为什么涨不动？


因为龙岗产业弱，购买力弱，市场需求小。但无论是新房还是二手房，供应量都十分庞大。


龙岗的二手房挂牌量，几乎等于福田+南山+宝安的总和。新房市场，龙岗也是供应大户，常年占到全市的四成以上。






供应量大，需求又少，价格自然涨的慢。


而龙岗的购买力需求之所以不足，是因为不论是产业，还是规划和交通，短期内都不具备兑现的能力。


产业决定购买力强弱，也决定人口流入和人口密度；规划决定未来潜力和吸引力；交通决定通勤效率和购买力导入。


十三五规划中的龙岗，产业基地分散，起步也较晚，除了华为科技创新基地，基本无一能和西部抗衡，购买力强弱一比便知分晓。




04




那么，光明会步龙岗后尘吗？


正如开头所说，光明是一个“三无”片区。


但已有两条地铁、且部分片区居住条件较成熟的龙岗，二手房均价是5.1万/㎡，反而比光明的6.1万/㎡要低。


在很多人眼中，光明的房价已经超出预期，那么到底是炒作导致，还是供需矛盾？


从需求来看，作为南山的后花园，光明的购买力本身就不成问题，仅南山溢出的购买力，就足够支撑光明楼市未来几年的发展。


虽然光明离南山有30多公里，但随着6号线和13号线相继开通，未来从光明到南山科技园上班，也就是半个小时的通勤时间。


再加上光明自身有科学城的规划，有自己的高端产业，进一步夯实了长期购买力。


在产业发展上，光明将建设综合性国家科学中心，科学城规划用地高达99平方公里，定位“世界一流科学城”。


在城市建设上，光明将建成城市副中心，市级文化、体育、科技、展览等设施都将落地于此。


在供应上，整个光明二手房挂盘量只有400多套，是深圳二手房挂盘最少的一个区。


而在新房供给方面，光明产业用地储备确实很多，但每年新增的住宅用地却很少，而且地价连年创新高。




05




整体来看，光明在产业规划、供需结构等方面都要明显优于龙岗，但光明的房价未来能否持续上涨，还得看规划落地和产业导入的速度。


毕竟，产业并不会像楼市那样，一点就着。


光明真正要成长为一座科学城，核心主导的产业要发展起来，和龙岗一样，都需要漫长的时间——这个时间，可能以十年为单位。


如果光明的产业后续无法真正发展起来，纵然有诸多政策利好，最终也难逃成为“睡城”的命运。


就像前几年，“宇宙中心”龙华被捧上了天，现在几年过去了，大家发现龙华不过是“睡城”一个。


因此，光明这几年飞涨的房价，从目前规划和配套落地的速度来看，恐怕还不足以支撑。


但和龙岗不同的是，光明的速度明显要更快一些。例如，区域内华星光电、欧菲光、贝特瑞、迈瑞等高科技大型企业已成长为行业龙头，已经坐稳了科学城的价值。


其实，政府对于光明的规划还有更深层次的考量。


通过加大供应，光明正在构建一道防火墙，引导大家做长期的光明主义者，慢慢让价值兑现，而不是提前榨干科学城的概念。


根据光明的规划，未来5年内，光明将新增27个保障房项目、4万套房源，新建、改建、扩建32所中小学，新增学位6万个。


一方面，光明为了吸引人才落户，海量供应人才房，为科研人才解决了住房问题。另一方面，光明的学位也十分充足，名校光明实验面向全区招生，大大缓解了学位房稀缺对于房价的推涨作用。






所以，买入光明之前，不妨先问问自己，准备下注多久？




06




深圳楼市存在的一个普遍现象是：一旦政策性有利好，势必在预期阶段提前消耗这一波行情，一次涨个够。


抓住机会，前期入场的人，确实能收益颇丰；慢半拍跟进的人，多半成为站岗的其中之一。


有规划利好，对于居住而言无疑是好事。但若是用这些超前概念来炒房，或许未能等到规划落地，自己就先熬不住了。


更不用说，深圳目前拥有规划概念的片区并不少，深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、深圳北站商务中心区、空港新城、大运新城、福田保税区等等，多达十几个。


如果每一个规划区都“民未富，房价先涨”，那到底是什么在支撑房价？


不论是光明还是龙岗，买房都遵循着同样的逻辑：


首先，在深圳，一切房价上涨背后的本质原因，都是供需矛盾。


其次，在评估房子价值的指标中，未来规划可以参考，但不该放在第一位，因为谁也不敢确定未来会怎样。


若因过于注重规划，反而忽略了项目品质、周边配套等更实在的问题，则是捡了芝麻，丢了西瓜。