深圳光明，全国房价的逆行者

以下文章来源于格隆汇楼市
作者：格隆汇·小肥
数据支持：勾股大数据


最让深圳购房者难受的是，真心觉得光明区太贵了，却又找不到更好的选择。


不久前，光明部分二手房挂上7万元/平，让见过大风大浪的老深圳人都吓了一跳，曾经养鸽养牛的郊区都要直逼福田、南山了。




（部分网站还能看到8万/平的光明二手房）


7万元+/平的光明贵吗？当然，简直贵得离谱！但以后只会更贵。在购房这件事上，很多人没有想明白的是，三年限售早就不允许人们用眼前的价格来判断性价比，房价里都透支着未来。


幸运的是，二手房的风掀不起巨浪，被限制备案价的新房才是光明的主战场。如何在激烈的竞争里抓住新房机会，才是光明购房者现在最该关心的事。


//
别被二手房高价吓到
5字头的新房不香吗？
//


在深圳，怀揣投资梦想的刚需们，很难不关注到宝安和光明。


对于刚需们来说，市场并没有太多选择。如果还有新房情结，那更加无法摆脱“光明到底值不值”和“不买光明还能买哪里”的纠结。


前段时间，光明热门片区有二手房挂上了7万元/平，有点飘了，南山西丽、福田梅林等片区的均价也不过7、8万元/平。




（图源贝壳找房）


对刚需们来说，用逼近7万元/平的价格买入光明，确实不划算。但是因此放弃光明，那就大错特错了。


从实际成交数据来看，7万元+/平只是光明个别项目的二手挂牌价，二手价格纯靠业主个人喜好，不代表市场会照单全收。从成交套数来看，在光明这样的新区，二手房占比并不大，新房才是购房者的主战场。






更重要的是，按照光明区今年3月最新入市的住宅项目来看，备案价还没超过5万元/平，与攀上7万元/平的二手房拉开了诱人的价差。


去年年底入市的龙光玖龙台二期，备案价4.8万元/平，加上4500元/平的装修，实际均价也就5.25万/平。光明的核心地段配套加上蓄客多时，售罄不足为奇；


但今年3月入市的乐府花园，备案均价4.7万元/平，因为产品稍差一些，开盘并不理想，市场没有买账。


购房者的钱也不是大风刮来的，一昧炒高房价只是赚个噱头，真正吸引购房者的还是那些有利润空间的新房项目。


购房者真正需要思考的，不是吐槽光明到底值不值7万元/平，而是出现这个令人瞠目的价格，背后的动力到底是什么？是深圳业主的异想天开，还是市场的真实趋势。


//
未来相当长的时间
光明都是刚需的宝地
//


人们不得不承认，从定位和规划落地的情况来看，光明的底气确实很足。


从光明区正式成立以来，深圳每次有重大规划动态，光明都以“世界一流科学城和深圳北部中心”的身份摆上桌面，俨然官方钦点的未来之星，承载着深圳科创新中心的重任。




（ 图源光明在线）


上有政策福利，下有产业支持，交通、教育和医疗配套更是落地神速，这样举全深圳之力建设的重点新区，很难不成为高起点、高速度和高房价的“三高”片区。




（光明区域规划图 来源网络）


光明科学城规划面积99平方公里，发展定位为综合性国家科学中心、核心区原始创新和未来产业策源地，未来将打造以装置聚集区、光明中心区、产业转化区和科学城蓝绿活力环为核心的“一心两区、绿环萦绕”空间结构。


当然，光看纸面上的定位没有意义，光明更吸引人的是它规划落地的速度。尤其是成功吸引重点企业的入驻，同时带来产业和人口。


光明区2019年工作总结显示，全区规模以上工业企业达到1304家，国家高新技术企业达到1272家。引进大疆、联想、赢合科技等一批重点企业，年产值超百亿企业达到5家，本土上市公司达到21家。


很多人对产业规划没有概念，可以想想华为对坂田，松山湖的影响，那还仅仅是一家头部企业的影响力。如果说配套决定房子的价值，那定位规划就是决定了区域的价值。


通过片区规划引入大量资金，通过产业支持带来源源不断的人流，这些投入最终都会体现土地的价值上，对于购房者来说，最直观的就是房价的上涨。


例如凤凰城，2019年完成固定资产投资392亿元，投资额居全市重点片区首位。上个月被点名的二手房小区，今年要重点关注的新房，都集中在这片区域。


光明的房价确实已经水涨船高，但新区仍处于密集投入的上升期，这片土地的价值投资才刚刚开始。


《光明区2020年重大项目计划》透露，2020年光明区计划安排重大项目92个，总投资3213亿元，年度计划投资462.3亿元，同比增长18.9％。


此外，光明虽然重视产业，但并非只有产业。在生活配套上，近年来的成果也是比较满意的，购房者最关心的地铁也有阶段性的成果。




（地铁6号线示意图）


政府报告显示，目前6号线完成验收，13号线光明段启动土地整备，6号线支线南延段、13号线北延段也被纳入全市轨道交通四期规划调整。


光明自带刚需最想要的种种品质，既有远期投资的区域发展，也有眼前自住的生活配套，未来相当长的一段时间，都会是刚需聚集的热门片区。


积极买入光明几乎是没有争议的观点，技巧在于买哪里，怎么买。


//
刚需一定要抓住新房福利
//


对购房者来说，光明现在最大的缺点就是太贵了。


上个月，深圳住建局强调要整治二手房乱象，光明就是重点关注的片区之一。




（贝壳找房）


此前网传某中介平台收到通知，不允许挂牌6.3万元/平以上的房源。现在来看，光明热门项目的房源确实明显减少，龙光玖龙台无房源，周边的总挂牌数量不超过10套，部分平台的挂牌价更是刚好卡点。


眼下的光明虽然前途大好，但绝对没有到可以闭眼买的程度，盲目乐观分分钟要高位站岗。乐府花园的开盘结果也在告诉市场，深圳购房者虽然出手爽快，但都是聪明钱。


光明现在的优势在于，土地干净，供应给力，新房还有限价约束。盯紧限价新房，比什么都强。




（凤凰街道又出两块宅地，但主要是人才安居房）


今年5月，光明又挂出三块宅地，其中，光明A608-0173宗地有可售商品房，还是“限价”宅地：普通商品住房最高销售均价为47500元/平方米（不含室内装修）。


无论是高价二手房被整治，还是新增宅地被限价，对于想要买入光明的人来说，都是不错的信号。


今年有置业打算的购房者，可以关注的项目基本都集中在光明中心区，看房的时候可以一并逛了。因为周边生活配套共享，所以下文主要介绍项目的特殊优势。






值得一提的是，这些项目的基本都处于深实验光明学校的小学学区内，虽然深实验光明学校初中部面向全区招生，但只要距离更近，入户时间更长，学位申请时也会更有优势。




（图源深圳本地宝）


金融街




（图源水印）


位置：位于光明区光明大道与科能路交汇处西北侧，距离在建地铁6号线“观光路站”约150米，与在建的地铁6号线“凤凰城站”也不算远，未来将与地铁13号线交汇。


基本情况：占地2.4万平，容积率4.5，包含1栋31层人才住房，6栋36-37层的超高层住宅及一所9班幼儿园。项目将配建社区商业、社康和菜市场等。


户型：网传共有4种户型，包括建面92-93平的3房，建面115平-125平的4房。（具体以开发商公示为准）












网传户型图 左右滑动查看全部


教育配套：


小学：光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校；


初中：光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。


亮点：1、目前建设进度最快的项目，买入越早，在新房价格、学位申请方面越有优势；


2、紧邻地铁6号线观光路站，距离凤凰城站也很近，交通便利；


3、背面是商业乐府广场，一路之隔是龙光玖龙台，共享15万平的商业，配套丰富；


点评：目前消息是预计7、8月入市，大概率比沙井海岸城要更早一些，所以竞争会更加激烈，想要拿到一张光明的门票可要紧紧盯住了。


电建洺悦府




（图源咚咚 摄于2020年1月）


位置：位于光明区光明大道东侧、华裕路北侧，靠近在建6号线观光路站。


基本情况：占地面积1.8万平，容积率≤4.0，包含5栋31-33层的高层住宅（1栋为人才房）和1栋9班幼儿园。


教育配套：


小学：光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校；


初中：光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。


亮点：距离深圳实验光明学校最近，几乎一路之隔，在就近入学上有比较明显的优势。9年名校，想想都开心。


点评：该地块是去年6月深圳“土拍大战”上出让的宅地，进度神速。因为学位优势，电建洺悦府也是光明购房者的重点关注项目之一。


中海光明项目




（图源深圳规土委）


位置：位于光明区观光路北侧、明政路南侧，靠近在建地铁6号线观光路站。


基本情况：项目占地面积约4.6万平，计容建筑面积约18.4万平，其中住宅17万平（人才房面积约4.2万平），自带1万平商业和一所9班幼儿园。


教育配套：


小学：光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校；


初中：光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。


亮点：目前项目资料比较少。相比其他几个项目，目前中海周边主要是光明大第、传麒山等次新房，居住氛围浓厚，环境更好。


宏发万悦山




位置：位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，6号线观光站和光明大街站中间位置。


基本情况：总建面超过21万平，分四个地块，包括住宅、商业和写字楼等综合业态，自带2万平商业。


户型：有媒体消息称，一期主推建面89-115平户型（以开发商公示信息为准）


点评：宏发万悦山与金融街、电建和中海项目都有一定距离，恰好位于两个地铁站中心，交通不算便利，但胜在是光明中心的城市综合体，自带一定的流量。


（项目信息以官方公式为准）


今年值得“打新”的项目可不止润府四期和沙井海岸城，有购房计划的粉丝们，可以尽情参与这些万众瞩目的新盘，光明绝对是值得大家试试手气的地方。


“打新”的机会成本并不低，多参与也能提高中奖率。在竞争激烈的深圳，想要一套潜力新区的名校学区房，不广撒网，怎么可能捞到鱼呢？祝大家都能成功入股深圳。