深圳坪山值不值得买？一文详解坪山中心区价值

说到坪山，这个深圳东部2017年新成立的行政区，在大家的印象中就是一个离市中心偏远的地方，不曾去过，也不曾了解。在如今深圳房价如此高昂的背景下，对于只有百万首付的刚需一族，在光明现在打新都不一定能够买到的火爆场面下，想安家深圳，投资深圳，那么还剩下坪山到底值不值得买？价值如何？今天我就来拨开层层迷雾为你详细解读，希望看完后对你的买房决策能有一点帮助
深圳以前是小渔村，后来成为特区，还分特区内和特区外，因此各区发展非常不均衡。深圳的中心，最早从罗湖转移到福田，然后又从福田罗湖转移到南山，成双中心格局。到2018年国务院撤关后才迎来了关内关外一体化的春天，政府大力发展关外，形成了原关内南山前海和福田-罗湖双中心+原关外宝安，龙岗，龙华，光明，坪山多副中心的发展格局
深圳十三五城市建设总规图

对于一线城市来说，主中心+副中心是以后超大城市发展的路径，深圳的这种主中心+副中心结构其实已经给中国超大城市发展定下了方向，虽然北京，上海，广州相继发布了2035城市发展总规，而且基本都是主中心+副中心的结构，但是深圳迟迟未发布，但是深圳在多个会议上透露了深圳2035城市总规的发展格局：都市核心区（罗湖+福田+南山+部分宝安+龙坂片区）+2大副中心（西部副中心+东部副中心）的城市结构
深圳新一轮城市总规（草案）

那么对于深圳这样的超大城市，副中心的中心是否值得投资？光深圳这个城市的基本面【经济发达+人口流入全国第一+居住用地供应严重匮乏】决定了深圳是楼市投资最佳首选，俗话说买房先看城市再看版块，原关内主中心暂且不谈，再看下几个副中心，宝安中心区，龙华北站-红山片区，大运-龙岗中心城，这3个原关外地区的副中心的中心片区基本也是片区房价最高的地方，这里面的逻辑是什么？因为区政府财力有限，一定会将有限的资源和资金投入到这个区的中心门面地区，然后扩张辐射这个区的发展，所以好的学校，地铁，商业，旧改都是围绕中心区进行投入，固定资产投入必然会带来土地价值的提升，环境的改善，房价也必然是最高，每个区内部不同的区域，房价也是逐渐分化的
楼市投资中有各种学派，有只盯着豪宅的，有只盯着名校学区的，还有一种学派就是盯着新的发展片区，提前占领中心地段，随着政府基建的投入，越来越多的固定资产投入，环境和配套的提升，带来土地价值提升，但是这种选择时机很重要，且一般最少5年的等待期
深圳有3个新成立的新区，2017年新成立的龙华区，坪山区，2019年新成立了光明区，今天我们主要先谈谈坪山区，后面几个区，后面几篇文章再仔细谈
"[size=".(7 - 1)."]"从顶层设计看坪山最具投资价值的范围

坪山最早只是深圳东部的一个工业区，俗称【大工业区】，之后变成了龙岗区下面的一个经济功能区，俗称【坪山新区】，然后2016年马兴瑞主政深圳，提出东进战略后，为了加快东部发展，在2017年坪山区这个行政区正式挂牌成立，很多人其实对成立行政区这个事情不以为然，但是这个其实意义深远，一个区有了独立发展的话语权，可以按照自己的目标和使命来进行发展，而不用听从龙岗区的指挥，就会有自己的发展目标和城市结构规划，在2017年前坪山功能区时，坪山的城市发展格局如下：
最早坪山城市发展规划

成立区政府后，坪山定下了【三城一区三带】的总体发展格局
三城一区三带总体结构图

坪山中心城核心节点

坪山中心城城市规划咨询备选方案

从最早的三角地带的中心区到坪山中心城，可以看到坪山区政府更大的格局，但是坪山短期5年内能够看到翻天覆地变化的地方才是值得关注的，虽然最新坪山将城市客厅放在了燕子湖，但是目前还是荒芜之地，入场时机不对，城市建设也是讲究时序的，坪山目前还是原中心区+沙湖地带最具价值，我们可以从市规土委确定的深圳城市建设密度分区图找到确定性，密度越高的地方基本都是城建砸钱的地方，往往是片区的综合服务中心！而且通过地铁命名也可以看出片区的发展中心在哪


14号线地铁命名规划

如果还不确定，可以亲自开车去坪山转一圈，看看崭新的连片的高楼基本都是在这块扎堆，可以基本明确未来5年，要在坪山买房投资，只能锁定原三角中心地带+沙湖商务中心，外加坪山中心，坪山中心南，坪山围3个站点1千米内覆盖的地方，其他地方真的不能碰，除非有名校落户和重大轨道交通确定！
当南山还是一片荒芜之地的时候，有些人在嘲笑一批跑去南山买房的人，现在还在悔恨当初
同样的剧情在龙华红山上演了一遍，大部分人其实很难从历史中吸取教训，稍微聪明一点的人其实都能够敏锐的发现，其实不要小看这片荒芜之地，新的光明中心和坪山中心恰恰是深圳留给普通刚需最大的机会，错过将彻底于深圳无缘！
"[size=".(7 - 1)."]"坪山中心区价值分层解读

谈一个片区的房地产价值，我记得深圳一个房产投资大佬说过，房地产的价值分为：居住，学位，投资，金融，圈层五大价值，今天我将重点从居住，学位，投资价值来一一解读坪山中心区的价值
坪山中心区法定图则

坪山中心区规划蓝图

2.1 坪山中心区周边整体居住环境和公共配套设施分布
中心区航拍图

六馆一城公共配套

坪山半月环公园规划图

2.2学位价值
目前坪山中心区按学区划分有坪山最好的学校——坪山实验学校，坪山投资最大，规模最大，环境和口碑最好的九年一贯制学校，以及在建的东北师范大学附属坪山实验学校，和落地在燕子湖的深中坪山创新学校，这3所学校会是坪山最优质的教育资源，短期内很难超越。学位价值在深圳这个教育资源匮乏的城市，几乎是排第一位的，有好学位的房子和没有好学位的房子价格差异非常大，目前坪山实验学区内的房子最高有6万/平米的成交，片区内二手均价普遍已经超过5万，这足以说明学位价值的重要性
坪山实验学校

东北师范大学附属坪山实验学校

2.3 坪山中心区交通设施分布
深圳地铁14，16号线已开工，预计2022年底通车，深大深惠城际和龙大城际，以及深汕高铁将在今年年底开工，位于坪山中心区的坪山站将汇集厦深高铁，16号线，深大城际，龙大城际，云巴，毫无疑问将成为深圳东部重要的交通枢纽！目前奥雅纳与中铁第四勘察设计院集团有限公司、深圳国家高技术产业创新中心组成设计联合体，中标了深圳坪山综合交通枢纽工程预可行性研究。另外深圳市规划和自然资源局调研组也在联合龙岗-坪山进行东部高铁新城建设，这对于提升坪山高铁站枢纽能级、加快打造“东部中心”、实现龙坪两区共建共赢意义重大！




深大和龙大城际将在坪山站汇集

深汕高铁将在坪山设站点



2.3 坪山中心区旧改分布
可以看到60%的旧改项目都集中在坪山街道，坪山中心区正山甲旧改，恒大飞西旧改，飞东旧改，新和旧改改造完后，整个中心区将成为高楼林立的崭新片区，片区价值和环境将焕然一新






恒大飞西（恒大城）旧改

坪山恒大城效果图

正山甲（财富城）旧改

财富城项目全景图

新和旧改-佳华领悦广场项目

正山甲旧改3期-和城花园项目

2.4 商业便利度
根据法定图则公布的商业建筑面积数据统计：
正山甲商业建面约20万平米，恒大飞西旧改商业建面约13万平米，新和旧改商业建面约4.5W平米，中心区总的商业建面将超38万平米，以及华润规划的华润展览馆旧改项目，拟建华润万象城大型商业，目前旧改已立项公示
华润万象城位置

华润万象城规划图

"[size=".(7 - 1)."]"坪山的产业是否有足够的潜力？

目前整个深圳，科技产业最雄厚的地方就是南山，南山成功的核心还是抓住了信息科技这轮产业革命的步伐，孕育出很多IT巨头，经过几十年建设和发展，南山现在基本淘汰了制造业，往金融+科技+总部中心来发展，南山提供了深圳最多高薪的工作机会，让南山房价成为了深圳之颠，当初当南山还是一片滩涂时放弃偏见，忍受嘲笑买入南山的，如今通过房地产增值，几乎都享受了深圳的发展红利，财务自由比比皆是
坪山从2016年开始规划建设深圳国家高新区坪山园区，打造深圳东部科技、产业创新中心，并对标南山高新园，现已成为深圳高新区两大核心区之一，努力形成“西有南山、东有坪山”的创新发展格局。这是市委的顶层设计，规划中的深圳国家高新区坪山园区，面积51.6平方公里，可建设用地和二次开发用地共17.4平方公里，是全市绝无仅有的以高新技术产业为主体、承担着国家战略性新兴产业发展重任的连片产业区。目前生物医药、新一代信息技术、新能源汽车和智能网联已经成为坪山创新发展的三大主导产业
坪山高新区示意图

市委市政府这样布局的意图是什么，为什么要这么做？还是仅仅为了片区发展制造的概念，这个是我们需要刨根问底想清楚的，肯定不是因为这2个区都带一个山字，图个吉利，书记们就拍个脑袋这么定了，过去几十年深圳抓住了IT信息产业革命的机会，一举让深圳成为科技创新之都，可是未来新一轮产业技术革命是撒？大概率是新的能源革命和生物技术革命，而这2个产业恰好是坪山的优势，坪山已经打好了坚实的基础，坪山目前有国家生物医药产业基地，聚集了五百多家生物医药产业公司，有拥有自主的三电核心技术的比亚迪新能源龙头，以及整个新能源汽车产业链，所以坪山的产业是面向未来，并不是要复制第二个南山，走老路基本是没有机会，只有抓住新的产业技术革命，才能实现新的跨越式发展
所以本质上投资坪山，就是赌深圳未来能否抓住新一轮产业技术革命！
"[size=".(7 - 1)."]"坪山中心区买房和投资的中肯建议

抓住好学位（坪山实验+东北师范大学附属坪山实验）这个牛鼻子，在坪山中心区范围内寻找有轨道交通站点500米内的优质物业，一站式的综合体最好，外加深中坪山创新实验学校学区范围的房子，除此之外的楼盘短期内不要碰，不然大概率是会套住几年