深圳10月楼市两极分化：新房成交创四年新高，二手成交“腰斩” ...

10月落幕，淡季将至。
深圳10月的楼市表现如何？正如所有事物都有对立面，10月的深圳楼市也有完全相反的A、B两面。
A面是：新房成交创近四年新高！日光盘频现，打新热度高涨！二手成交价持续上扬！B面则是：新房成交不如金九，供应连续2月下滑；打新热度挑区域、挑地段；二手成交量连续3月下跌。
耳听为虚，咱们用数据来说话。
"[size=".(7 - 1)."]"一手住宅成交4617套，但供应大幅下滑

数据显示，10月，深圳全市新房成交6349套，成交面积57.22万㎡，同比上涨37.04%；一手住宅成交4617套，创下近四年成交新高，同比上涨68.65%。
图源：深圳住建局



但对比"金九"，成交量下滑5.2%；成交面积45万㎡，环比下滑7.7%。
图源：深圳中原研究中心



从区域来看，光明以13.15万㎡的成交量位居第一，然后是龙岗、龙华、宝安、坪山、盐田、南山、深汕、大鹏、福田。罗湖已经连续4个月"挂零"。这主要是由于各区新房供应量导致。
图源：深圳中原研究中心



深圳全市10月共有7个住宅项目获批预售，获批住宅项目数量甚至不到9月的一半。在开盘的6个项目中，住宅批售面积共39.3万㎡，环比下滑46.4%；推售面积34.2万㎡，环比下滑41.6%，住宅供应量大幅下跌。
图源：咚咚找房



但是在这种情况下，10月深圳一手住宅成交量只比9月少254套，相当于一个小体量楼盘的推售货量，说明深圳人打新的热度还是非常高涨，而且也出现了很多"日光盘"。
"[size=".(7 - 1)."]"诞生3个日光盘，但有盘去化不理想

据旁观姐统计，10月深圳开盘的住宅楼盘主要是以下5个，嘉富新禧花园和嘉富宝禧花园算起来是同一个楼盘的不同开发期数。


5个楼盘中，日光盘3个，占比还是比较高的。这三个盘开盘当天去化速度也很快：
远洋天著华府本次推售114套，诚意登记人数615位，开盘2小时10分钟清盘；
远洋天著华府销控表，图源：咚咚找房



嘉富新禧/嘉富宝禧推售689套，开盘后5小时售罄，选房现场来看，670号以内基本很少弃选，叫号到600号时，只有十多人弃选；有房客优先抢大户型，107㎡、127㎡户型最先卖光。


金地峰境瑞府推售629套，诚意登记人数多达1591批，9:00-22:07，终于清盘，连最后一套加价100万的样板房也卖出了；


这三个盘均位于深圳楼市的热门板块，区位规划好，交通便利，产品也不错，而且大多在销售时倾向无房家庭，照顾了刚需。
而深铁阅山境均败于地段和产品。深铁阅山境虽然位于西丽板块，但周边有多条主干道多面夹击，噪音是致命伤，其隔壁的朗麓家园便多次因噪音遭到居民的投诉。
图源：咚咚找房





并且从流出的户型图来看，深铁阅山境户型实用率不高，导致了富豪看不上，刚需也不想买的局面，所以开盘弃选率高达37%，去化不太理想。
深铁阅山境某一户型



纯水岸花园二期位于深汕，深汕由于偏离深圳中心，其实很少会出现日光盘，此前有过一两个，还是碰上了政策松绑的好时机，加上主推的户型针对刚需客群。纯水岸花园主打别墅，别墅产品据旁观姐所知，还没有哪个盘开盘日光的，别墅一般去化时间都会比较久。
"[size=".(7 - 1)."]"二手住宅成交价上涨，但成交量遇"腰斩"

10月深圳二手住宅成交套数为5049套，环比下滑42.8%；成交面积44.8万㎡，环比下滑42.7%。
图源：深圳中原研究中心



具体到区域，成交大户龙岗依然位居全市首位，10月成交1591套，不过与9月相比，下滑了39.2%。其他各区成交量也有不同程度的下跌，下跌幅度最大的是宝安，环比下跌48.9%。
图源：咚咚找房



另一方面，10月深圳二手住宅成交均价上涨至6.72万/㎡，是继9月份之后连续2月上涨。
图源：乐有家



深圳中原的样本数据也显示，有72%的样本房源价格上涨，28%的样本房源价格下跌，上涨和下跌的幅度均在10%以内。


造成此种两极分化的原因主要有：
一、715新政后数据滞后，10月成交数据部分反映了新政后深圳楼市"冷静"的事实；
二、就二手房来说，新房与二手房呈反比，国庆假期新房热销，挤占二手房市场，且由于放假，影响了部分过户交易的推进；
三、就新房而言，无论是否在热门板块，楼盘自身的产品还是要有优势，不然依旧会遭遇开盘"滑铁卢"。