都说大湾区热，为何盐田楼市这么冷？

"[size=".(7 - 1)."]"都说大湾区热，为何盐田楼市这么冷？

源于湾区大地产
开发商的推货热情在 “金九”达到了高峰。
截至9月24日，深圳已有16个新盘已获批预售，13个是纯住宅盘，供应数量超过5000套，均价最低2.3万元/平方米，最高9.05万元/平方米。


乐有家研究中心数据显示，深圳新房住宅库存面积上涨至248万平方米，去化周期8.6个月。而深圳购买力依旧充足，不少区域的新盘都迎来大量“打新”买家。


尤其是接下来还有数个“网红盘”将入市，包括沙井海岸城、光明金融街华发融御华府、南山华润城润玺一期，购房者已经摩拳擦掌。


深圳西部行情成交火爆，包括宝安区、光明区数个新盘开盘即售罄。尤其是6号线开通后，改善光明区的交通条件，使得光明区一跃成为8月成交top3。


不过，被大家忽略的东部盐田区，在10月底也即将迎来地铁8号线。市场也期待着盐田区的楼市能像光明区一样火热。
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我们会实时更新一些深圳优质热盘的资讯和进展。
如图：




01
新盘数量不多


盐田区凭借着山海资源，过去就是深圳的豪宅片区，2010年盐田区的别墅大批入市。使得首月盐田区房价就达到了91638元/平方米。


不过，现在的盐田还是以刚需盘为主，尤其是大小梅沙和盐田港片区，目前待售项目仅有一个，在售的有三个。


1
待售：心海天誉府——开放样板间






项目位于盐田区大梅沙闲云路，距离8号线大梅沙站还有一定距离，公共交通出行并不是特别便利。

（实景图）

我们实探发现，项目建造速度较快，可以看到主体楼层已经在进行封顶。而项目的样板间也已经开放，据销售表示，最快十月能入市。

（实景图）

据其透露，项目主推建面约83-128平方米的3-4房住宅，共250套。该项目是由碧桂园联手心海集团打造，三面环山、一面邻海。项目自身配套也较为充足，有无边际游泳池、儿童游乐区、生态车库及7300平方米的集中商业等生态生活配套。

（效果图）

项目周边自然景观丰富，包括东部华侨城、盐田海滨栈道、大梅沙海滨公园等。教育资源从幼儿园到高中均有，能解决家长的需求。


2
梅沙片区在售——星都梅沙天邸


目前梅沙片区唯一在售的住宅项目就是星都梅沙天邸，位于大梅沙京基洲际度假酒店对面，在售66-145平方米住宅，均价5.98万元/平方米。

（实景图）

我们实地走访发现，项目已经基本建好，地理位置相对优越，由于靠近8号线大梅沙站，未来公共交通出行便利。附近还有惠深沿海高速、盐排高速、东部过境高速（建设中）、坪盐通道（建设中）等快速路网通达各地。


项目自带幼儿园，周边还有梅沙未来学校、盐田外国语学校、万科梅沙书院等，教育资源较为丰富。商业方面，除了自身所带的社区商业外，附近还有大梅沙奥特莱斯。


3
盐田港在售——佳兆业盐田城市广场


位于东海道与洪安三街交汇处的东南侧的佳兆业盐田城市广场，目前在售有69-88平方米住宅，均价5.1万元/平方米；41-61平方米公寓，均价4万元/平方米。

（实景图）

我们实体走访发现，项目是总建面约107万平方米山海地铁大盘，涵盖住宅、公寓、办公、商业多元业态于一体。

（实景图）

目前盐田港整体配套稍显欠缺，因此项目配套为了满足购房者需求，自带“双幼儿园”、48班6年制学校。尤其是13万平方米的商业，规划为“两大MALL+约1.4公里地铁天街串联”模式，会成为未来盐田港的商业标杆。交通出行，靠近8号线盐田路站，临近东部沿海高速、盐排高速等。

4
盐田港在售——悦千山雅园


位于盐田港后方陆域北山道北面的悦千山雅园，在售64平复式住宅，均价4.6万元/平方米，约290万元/套。

（实景图）

我们实探发现，该项目已经是现楼状态，由于建在山坡上，无论是到达小区还是之后离开小区，都得经过辅路，再上山坡，不是特别便利。


该项目是小体量住宅小区，总建筑面积约3.4万平，容积率3.2，其中1栋有25层，2栋有33层。因此，配套得依靠周边，附近有乐群小学，盐田高级中学；商业有人人乐、华润万家等。


02
二手房价涨幅不多


从盐田港、梅沙片区在售新房就可看出还是以刚需买家为主。目前盐田区整体成交量并不是很高。

（上半年新房成交数据）

今年上半年一手成交959套，环比下跌27.51%。

（上半年二手房成交数据）

从二手房成交来看，盐田区今年上半年成交均价为4.1万元/平方米，过户量为783套。可以算得上是深圳二手房成交最少的行政区。同样是原关内的行政区，南山区、福田区、罗湖区各成交7467套、7900套、5985套。

（二手房成交走势）

具体到盐田港来看，深圳贝壳指数显示，8月挂牌均价是46668元/平方米，去年9月挂牌均价是42352元/平方米，同比上涨10.19%。不过8月均价相比7月是有所下滑。


以下是近几个月二手房成交情况：

（可点击大图查看）

（梅沙二手房走势）

再看看曾经的豪宅聚集地梅沙片区，过去有天琴湾5000万元/套起，东部华侨城天麓13万元/平方米。8月的二手房挂牌均价在51813元/平方米，同比去年9月挂牌均价45221元/平方米，上涨14.58%。


不过仔细查看挂牌走势，今年2月最低降到了32308元/平方米，4月低点在40731元/平方米，可以说波动较大。

（梅沙具体挂牌）

而梅沙片区的豪宅在售最高的天琴湾大独栋，达到1.1亿元。大部分总价在1000万-2500万之间，然而在深圳贝壳查看今年成交数据，仅有一套万科东海岸的191平的总价在1168万元成交。


可以说梅沙片区的豪宅成交非常不活跃，主要还是以刚需房为主：

（可点击大图查看）

据透露，“梅沙片区别墅的入住率不到15%，在二手房市场，几乎没有成交。这些年升值没看到，想出手只能降价卖，还不一定有人买。”


上述中介直言，“行情不好的原因比较多，一个是地段偏远，盐田相比较深圳其他别墅区来说，还是距离较远，另一个是交通不便，由于很多在山上，相对而言，从市区来这里距离也不近。加上配套不如南山、福田齐全，尤其是没有名校资源，同时规划没有利好，资金充足的买家并不会考虑在这里置业。“


03
片区配套急需完善


盐田港和梅沙片区的定位并不相同。主打旅游度假的梅沙片区，配套上会更为齐全。而盐田港是深圳港的东部港区,为深圳成为并保持世界第四大港口做出了重要贡献，相比之下，配套上还有待完善。


1
地铁8号线分两期

（一期线路）

盐田区终于迎来地铁8号线一期，由2号线东延莲塘站站后接出，盐田港西站、深外高中站、盐田路站，这将缓解盐田港没有地铁的情况。






（二期线路）
而梅沙片区则要等到8号线二期通车，才能真正告别无地铁时代。二期预计于2022年建成投入运营。据悉，8号线未来接驳1号线、2号线、32号线（建设中）。


道路上，上述两个片区还有惠深沿海高速、盐排高速、东部过境高速（建设中）、坪盐通道（建设中）等，能快速到达全城及周边城市。

（水上巴士）

值得注意的是，梅沙片区还有海上巴士直抵粤东，沙头角口岸、莲塘口岸、梅沙旅游专用口岸（规划中），三口岸构建半小时深港生活圈。


2
优质学校稀缺


盐田港片区的小学主要有乐群小学、盐港小学、林园小学、庚子首义中山纪念学校，初中则有盐港中学、盐田实验学校。

（中山纪念学校）

值得注意的是，盐田实验学校是2016年新建的学校，庚子首义中山纪念学校今年9月也完成了扩建。可以说盐田港的学校在近些年来加速扩建。

（万科梅沙书院）

而梅沙片区的学校则有梅沙小学、梅沙未来学校、盐田外国语学校，以及万科梅沙书院等。其中，万科梅沙书院是由万科集团办的私立学校。

（可点击大图查看）

但也可以发现，两个片区均没有优质的教育资源，尤其是优质初中学校，今年中考430分以上占比，盐田区甚至没有学校挤进top60。


这也是为何梅沙片区豪宅无法涨价的重要元素之一。相比之下，无论是拥有南二外海德学校的后海片区，还是拥有南外文华中学、南外高新中学的科技园，近些年来房价上涨迅速。

（梅沙挂牌单价）

（南外高新学区房挂牌单价）

像是有南外高新的学区房单价已经基本达到甚至超过梅沙片区曾经这些豪宅价格。在现在深圳公办高中录取率没到50%的情况下，优质学区房已经成为了“硬通货”。


3
大型购物中心缺失


目前梅沙片区仅有大梅沙奥特莱斯一个名牌折扣购物村。以奥特莱斯在内，包括京基喜来登酒店、以及五谷芳餐饮连锁店等33家企业资源，形成的“梅沙商圈”去年被评为深圳十大商圈。

（奥特莱斯）

但是细看的话，梅沙片区和盐田港片区均没有大型购物中心。

（佳兆业打造商业）

而盐田港也在加速打造，未来将迎来首个大型商业项目，佳兆业·天街1466，是由佳兆业打造的约1.4公里的四大海洋主题街区，将会缓解两个片区的购物需求。


04
打造全域全季旅游示范区


2019年，盐田聚焦产业发展，提出“产业兴盐”战略定位。惠盐组合港正式启用，成功创建全省首批全域旅游示范区，旅游总收入101.6亿元，增长10.6%。人工智能、生命健康等战略性新兴产业快速发展，沙头角深港国际旅游消费合作区发展架构初步形成。


2020年，盐田提出要加快打造山海港城皆可观光、春夏秋冬皆可畅玩的全域全季旅游示范区。其中和梅沙片区、盐田港片区值得关注的规划有两个：


1
46万平世界级度假区


小梅沙位于深圳东部黄金海岸线，是深圳知名的度假胜地。片区整体改造项目按山、海、城一体进行统筹规划，作为深圳市旅游业态的首个城市更新项目，正在加速推进中。

（效果图）

项目北区规划生态公园、户外运动基地，南区发展休闲度假、商贸会务、高端医疗、健康管理、水上运动产业，建设内容包括主题公园、星级酒店、游艇帆船码头、商业街、公寓住宅等。


南区将规划建设休闲度假、健康管理、高端医养、会务培训等业态产品及高端产业空间。

（效果图）

小梅沙湾将集海湾生态、水上运动、滨海休闲、亲水娱乐、文化艺术于一体，引入国际赛事，打造精彩、多元的活力湾区。


按照片区总体规划，深圳市特发集团拟投入150亿元，打造世界级都市滨海度假区，使之成为深圳市建设全球海洋中心城市的重要承载区域。


2
打造智慧港区


盐田港区位于深圳东部大鹏湾，经过多年的发展，成就举世瞩目，创造了多项全国乃至世界第一，为深圳港跻身世界集装箱港口前5名作出了突出贡献。

（盐田港实景图）

盐田港区分为中港区、西港区和东港区，目前已完成了中港区一、二、三期集装箱码头以及扩建工程、西港区部分泊位的建设。


而东港区将建成全球最佳、世界一流的智慧港区。项目总用地面积177.5万平方米，建成后将对提高盐田港区服务水平和国际竞争力，巩固提升深圳港的干线港国际地位产生重要意义。
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无论是盐田港片区还是梅沙片区，目前配套还在完善中，居住氛围相比较市区而言还是有所欠缺。尤其是梅沙片区，公共交通出行还要等待，因此新房价格可以预测还将长期处于洼地。
盐田区未来是要打造成大海港•临港创新生态城，凭借着港口的优势，要促使房价大幅度上涨还需时间。